תוקפו של הסכם שכירות בעל פה ופינוי שוכר ללא חוזה כתוב

בעולם המקרקעין, נהוג ורצוי לעגן כל הסכמה בחוזה כתוב ומפורט. אולם, המציאות מלמדת כי לא אחת מתבצעים הסכמי שכירות "על ידי לחיצת יד" בלבד, ללא מסמך כתוב. מצב זה מעלה שאלות רבות לגבי תוקפו המחייב של הסכם שכירות בעל פה, זכויות הצדדים, ובפרט – כיצד ניתן לפנות שוכר כאשר אין כלל חוזה כתוב. מאמר זה יבחן את ההיבטים המשפטיים של שכירות בעל פה ויציג את הדרך הנכונה להתמודדות עם פינוי שוכר במצב כזה.

האם הסכם שכירות בעל פה מחייב? עקרונות חוקיים

המשפט הישראלי, ובפרט חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע כי חוזה יכול להיכרת בכתב, בעל פה או בכל דרך אחרת המעידה על גמירת דעת הצדדים להתקשר בחוזה. כלומר, בניגוד לתחומים מסוימים במקרקעין הדורשים כתב (כמו מכירת דירה), הסכם שכירות אינו חייב להיות בכתב כדי להיות בעל תוקף משפטי מחייב.

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, המסדיר את היחסים בין שוכר למשכיר, אינו דורש אף הוא צורה כתובה כתנאי לתוקפו של הסכם שכירות. עם זאת, הוא כן קובע הוראות ספציפיות לגבי חוזה שכירות למגורים שנכרת בכתב, ומרחיב את זכויות השוכר וחובות המשכיר במקרים אלו, לדוגמה בנוגע למועדי תיקונים, מגבלות על דמי ערבות ועוד. יחד עם זאת, עצם העדר הכתב אינו מבטל את תוקף הסכם השכירות כשלעצמו, אלא פשוט חלים עליו כללים כלליים יותר.

הפרקטיקה המשפטית מלמדת כי בתי המשפט מכירים בתוקפם של הסכמי שכירות בעל פה, בתנאי שניתן להוכיח כי התקיימו יסודות גמירת הדעת והמסוימות. גמירת דעת פירושה כוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים, ומסוימות משמעותה שהפרטים המהותיים של ההסכם (כמו זיהוי המושכר, תקופת השכירות, גובה דמי השכירות, ומועדי התשלום) הוסכמו.

האתגרים בהוכחת קיומו של הסכם שכירות בעל פה

הקושי המרכזי בהסכם שכירות בעל פה הוא במישור ההוכחתי. בעוד שחוזה כתוב משמש כראיה ברורה להסכמות הצדדים, הוכחת קיומו של הסכם בעל פה דורשת איסוף ראיות נסיבתיות. אלו יכולות לכלול:

• תשלומי שכר דירה: קבלות, העברות בנקאיות או כל תיעוד אחר לתשלום עקבי של דמי שכירות.
• התכתבויות: הודעות וואטסאפ, מיילים או הודעות טקסט המעידות על יחסים של שוכר-משכיר, תיאום כניסה לדירה, תיקונים וכדומה.
• עדים: עדותם של אנשים שהיו נוכחים בעת כריתת ההסכם או שהיו מודעים ליחסי השכירות.
• התנהגות הצדדים: המשכיר אפשר לשוכר לגור בדירה, השוכר שילם חשבונות, שינה כתובת, וכדומה.

במקרים רבים, העדר חוזה כתוב עלול להקשות על משכיר בהוכחת הפרות מצד השוכר (כמו אי תשלום או נזקים למושכר), ולשוכר בהוכחת זכויותיו (כמו תקופת שכירות מוסכמת או תנאי התיקונים). לכן, אף שההסכם תקף, הליך מימוש הזכויות עלול להיות מורכב יותר.

הליך פינוי שוכר בהיעדר חוזה כתוב

כאשר אין חוזה שכירות כתוב, הליך פינוי שוכר אינו הופך לפשוט יותר, ולעיתים אף מורכב יותר. ראשית, יש לוודא כי השוכר אינו בגדר פינוי דייר מוגן (מצב נדיר יחסית בדירות מגורים חדשות יותר, אך רלוונטי בנכסים מסוימים).

אם השוכר אינו דייר מוגן, על המשכיר לנקוט באחד מההליכים הבאים, בהתאם לנסיבות:

1. הגשת תביעה לפינוי מושכר: זהו הליך משפטי המאפשר למשכיר לתבוע את פינוי השוכר. במסגרת התביעה, על המשכיר להוכיח את יחסי השכירות (על בסיס הסכם בעל פה) ואת עילת הפינוי (לדוגמה, הפרת חוזה שכירות כמו אי תשלום דמי שכירות או הפרה אחרת). בית המשפט יבחן את הראיות ויכריע האם השוכר אכן חייב בפינוי. לרוב, הליך זה נחשב להליך מהיר לפינוי מושכר יחסית לתביעה אזרחית רגילה.

2. תביעה לסילוק יד (כנגד פולש): אם המשכיר לא מכיר בקיומו של הסכם שכירות כלל, ורואה בשוכר פולש, הוא יכול להגיש תביעה לסילוק יד. אולם, טענה זו תהיה קשה להוכחה אם השוכר יוכל להציג ראיות כלשהן לקיומם של יחסי שכירות (אפילו בעל פה). לכן, חשוב להבחין בין פולש אמיתי לבין שוכר על בסיס הסכם בעל פה.

הבחנה בין שוכר פולש לבין שוכר על בסיס הסכם בעל פה

ההבחנה בין שוכר שנכנס לדירה על בסיס הסכם בעל פה לבין פולש היא מהותית וקריטית להליך הפינוי. פולש הוא מי שנכנס לנכס ללא כל רשות או הסכמה. במקרה כזה, ניתן לעיתים לפעול בפינוי פולש ממקרקעין פרטיים באופן מהיר יותר באמצעות צו מניעה או תביעה לסילוק יד.

לעומת זאת, שוכר שהתגורר בנכס בהסכמת הבעלים, גם אם ההסכמה הייתה בעל פה, אינו נחשב לפולש. במקרה זה, על המשכיר להוכיח שהסכם השכירות הופר, או שהגיע לסיומו, ורק אז יוכל לדרוש את פינויו. העדר חוזה כתוב מקשה על הגדרת תאריך סיום השכירות, ולכן המשכיר יצטרך להוכיח שהשכירות הייתה לתקופה בלתי קצובה או שניתן להביאה לידי סיום בהודעה מוקדמת סבירה.

חשוב לזכור כי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין, וגם אינה דורשת מסמך בכתב כתנאי לתוקפה.

המלצות למשכירים ושוכרים

למשכירים:

• הקפידו תמיד על חוזה כתוב: זהו המסמך שיגן עליכם ויסדיר את כל פרטי השכירות. ודאו שהחוזה מפורט וכולל סעיפים ברורים לגבי תשלומים, תיקונים, תקופת השכירות, אפשרויות הארכה וסיום מוקדם, וכן סעיפי ערובות בחוזה שכירות למגורים.
• תיעוד: אם בכל זאת נכנסתם להסכם בעל פה, תיעדו כל תשלום, התכתבות או הסכמה בעל פה. שמרו הודעות, מיילים וקבלות.
• התייעצות משפטית: במקרה של צורך בפינוי שוכר ללא חוזה כתוב, אל תפעלו על דעת עצמכם. פנו לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ והכוונה.

לשוכרים:

• דרישה לחוזה כתוב: תמיד דרשו מהמשכיר חוזה שכירות כתוב, המסדיר את כל תנאי השכירות. חוזה כתוב מגן על זכויותיכם ומונע אי הבנות עתידיות.
• שמירת תיעוד: אם הסכמתם לשכירות בעל פה, שמרו כל הוכחה לתשלומי שכר דירה (העברות בנקאיות, קבלות), התכתבויות עם המשכיר ותיעוד למועד כניסתכם לדירה.
• הבנת זכויות: גם ללא חוזה כתוב, קיימות לכם זכויות מכוח החוק. במקרה של סכסוך, התייעצו עם עורך דין.

לסיכום, אף שהסכם שכירות בעל פה הוא בעל תוקף משפטי, הוא מציב אתגרים רבים בפן ההוכחתי. הן משכירים והן שוכרים ירוויחו רבות מעריכת הסכם שכירות כתוב ומפורט, שיסייע למנוע סכסוכים ולהבטיח בהירות ויציבות ביחסי השכירות.