שוכר מסרב להעביר ערבות? כך תגנו על בטחונותיכם ותפעלו לפינוי!

ערבות שכירות (בטוחה) היא כלי קריטי להבטחת זכויות המשכיר במקרה של הפרת הסכם על ידי השוכר. כאשר בעלות על נכס משתנה, אם עקב מכירה, ירושה או כל סיבה אחרת, קיימת חשיבות עליונה להעברת הערבות על שמו של המשכיר החדש. סירוב של שוכר לשתף פעולה בהליך זה חושף את המשכיר החדש לסיכונים כלכליים משמעותיים, שכן ללא ערבות בתוקף ועל שמו, המשכיר מאבד את מנגנון ההגנה העיקרי שלו. במצב זה, על המשכיר לנקוט בצעדים משפטיים נחושים כדי להגן על זכויותיו ועל נכסו.

נקודות עיקריות:

• סירוב להעביר ערבות שכירות לבעלים חדשים מהווה הפרת הסכם יסודית.
• ללא ערבות בתוקף על שמו, המשכיר החדש חשוף לסיכונים כלכליים.
• יש לתעד את בקשות ההעברה והסירובים, ולשלוח התראות בכתב לשוכר.
• ניתן להגיש תביעת פינוי מהירה לבית המשפט.
• הסכם שכירות מפורט הכולל סעיפי בטחונות והתייחסות למצב של חילופי בעלים הוא קריטי.

מתי סירוב להעביר ערבות מצדיק פינוי?

סירוב של שוכר לשתף פעולה בהעברת ערבות השכירות (כגון ערבות בנקאית, שטר חוב, או פיקדון כספי) על שמו של המשכיר החדש, לאחר שהודע לו על שינוי הבעלות בנכס כדין, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות. הערבות נועדה להבטיח את קיום התחייבויותיו של השוכר, וללא העברה זו, הבטוחה אינה יעילה עבור המשכיר החדש. הפרה זו פוגעת בזכותו של המשכיר החדש להגנה ועלולה לחשוף אותו להפסדים במקרה של הפרת הסכם נוספת על ידי השוכר. לכן, סירוב זה מצדיק נקיטת הליכים משפטיים, לרבות פינוי. במיוחד כאשר הנכס נמכר או עובר בירושה, המשכיר נפטר או מכר את הנכס? כך תפנו שוכר ותפעלו נכון! מספק מידע על התנהלות כללית במצבים אלו.

כיצד לפעול כאשר שוכר מסרב להעביר ערבות?

הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא תיעוד מקיף של כל בקשה להעברת הערבות וכל סירוב מצד השוכר. יש לשלוח בקשות בכתב (דואר אלקטרוני, מכתב רשום) לשוכר, תוך פירוט הצורך בהעברה (עקב שינוי בעלות), מתן הנחיות ברורות כיצד לבצע את ההעברה (למשל, פרטי בנק המשכיר החדש), ומתן זמן סביר לביצוע. במקרה של סירוב או אי-מענה, יש לתעד גם זאת. לאחר מספר ניסיונות שלא צלחו, יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי ובו דרישה חד-משמעית להעביר את הערבות במועד שייקבע, תוך ציון כי המשך הסירוב יהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות ויוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי. פינוי שוכר המסרב לשתף פעולה או אינו מגיב לפניות המשכיר בענייני המושכר: היבטים משפטיים למשכיר יכול לסייע בהתמודדות עם שוכר לא משתף פעולה.

מהם הצעדים המשפטיים לפינוי שוכר המסרב להעביר ערבות?

במידה והשוכר אינו משתף פעולה ואינו מעביר את הערבות על שם המשכיר החדש, המשכיר יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר לבית המשפט. בתביעה זו, יש לפרט את כל העובדות, לצרף את התיעוד שאספתם (הסכם שכירות, מסמכי העברת בעלות, בקשות להעברת ערבות, סירובים, מכתבי התראה), ולהוכיח כי הסירוב מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות ושל חובותיו של השוכר. בית המשפט יבחן את הראיות ויוציא צו פינוי. בנוסף, המשכיר יכול לתבוע פיצויים בגין כל נזק שנגרם לו עקב אי-העברת הערבות, למשל, שוכר חייב כסף מעבר לשכר דירה? כך תפעלו לפינויו, שכן היעדר בטוחה עלול להוביל לחוסר יכולת לגבות חובות. פינוי שוכר שנכנס למושכר ללא הסכם שכירות חתום וברור: היבטים משפטיים למשכיר מדגיש את החשיבות של הסכם מקיף וברור.

חשיבותו של סעיף בטחונות בהסכם השכירות

על מנת למנוע מחלוקות עתידיות בנושא, חשוב ביותר לכלול בהסכם השכירות סעיף מפורש המתייחס לסוגיית הערבות (הבטוחה). סעיף זה צריך לקבוע את סוג הערבות, גובהה, תנאי מימושה, ואת חובת השוכר לשתף פעולה בהעברתה או עדכונה בכל מקרה של שינוי בעלות על הנכס. יש לציין כי אי-ציות לסעיף זה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, המזכה את המשכיר בביטולו ובדרישת פינוי מיידי. ניסוח מדויק כזה יעניק למשכיר עמדת כוח טובה יותר במקרה של הפרה.

שאלות ותשובות (FAQ)

מה קורה אם הערבות היא שטר חוב אישי ללא חתימה של המשכיר החדש?

שטר חוב אישי דורש חתימה של המשכיר כמקבל השטר. אם לא הוחלף שטר חוב עם שם המשכיר החדש, או שלא הוסף המשכיר החדש כמוטב, שטר החוב לא יהיה בר אכיפה עבור המשכיר החדש, והוא ייחשב חסר בטוחה. לכן, יש לדרוש החלפה או עדכון של שטר החוב.

האם המשכיר החדש יכול לדרוש בטוחה מסוג אחר?

הדבר תלוי בהסכם השכירות המקורי. אם ההסכם קובע שרק סוג מסוים של בטוחה (לדוגמה, ערבות בנקאית) מותרת, המשכיר החדש יהיה כפוף לכך. עם זאת, אם השוכר מסרב לשתף פעולה בהעברת הבטוחה הקיימת, הדבר מהווה הפרה וניתן לדרוש פינוי. במקרה של תום תקופת השכירות, ניתן לדרוש בטוחה חדשה מסוג שונה בהסכם שכירות חדש.

מה משמעות הסעיף בחוק שכירות והשאילה בדבר העברת בטחונות?

סעיף 25 יח לחוק השכירות והשאילה (חוק שכירות הוגנת) קובע את חובת השוכר להעביר בטוחה למשכיר חדש במקרה של חילופי משכירים. החוק נועד להגן על המשכיר מפני מצב שבו הוא נותר ללא בטוחה. הפרה של סעיף זה מחזקת את עילת הפינוי נגד השוכר.

האם מותר למשכיר החדש לא למסור את הנכס לשוכר עד להעברת הערבות?

לא, כל עוד הסכם השכירות בתוקף, והשוכר מקיים את תנאיו (למעט סעיף הערבות במקרה זה), המשכיר החדש מחויב למסור את החזקה בנכס לשוכר. הימנעות ממסירת חזקה עלולה להיחשב כהפרת חוזה מצד המשכיר. יש לפעול להעברת הערבות במקביל להמשך קיום הסכם השכירות, ואם השוכר מסרב – לפנות לבית המשפט.