העברת הסכם שכירות: הסבת זכויות והשכרת משנה במקרקעין

מבוא: כששוכר רוצה להעביר את השרביט

שוכרים רבים נתקלים במהלך תקופת השכירות בצורך לסיים את ההתקשרות עם המשכיר מוקדם מהצפוי, בין אם עקב מעבר דירה, שינוי תעסוקתי, או מסיבות אישיות אחרות. במקרים אלו, עולה השאלה: האם השוכר רשאי להעביר את זכויותיו וחובותיו על פי חוזה השכירות לצד שלישי? ומנגד, מהן זכויותיו וחובותיו של המשכיר בסיטואציה כזו? מאמר זה יסקור את ההיבטים המשפטיים של העברת הסכם שכירות, הן בדרך של הסבת זכויות והן בדרך של השכרת משנה, ויספק כלים והבנה למשכירים ושוכרים כאחד.

הבסיס החוקי: חוק השכירות והשאילה

המסגרת הנורמטיבית העיקרית המסדירה את נושא העברת השכירות בישראל היא חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. החוק קובע עקרונות ברורים בנוגע ליכולתו של השוכר להעביר את זכויותיו במושכר, ומאזן בין זכות הקניין של המשכיר לבין חופש הפעולה של השוכר. סעיף 22 לחוק הוא הסעיף המרכזי העוסק בסוגיה זו, וממנו נגזרים מרבית הכללים.

הסבת שכירות מול השכרת משנה: מה ההבדל?

חשוב להבחין בין שני מנגנונים עיקריים להעברת זכויות במושכר:

1. הסבת שכירות (Assignment): במקרה של הסבה, השוכר המקורי מעביר את כלל זכויותיו וחובותיו על פי הסכם השכירות לצד שלישי (שוכר חדש). לאחר ההסבה, השוכר החדש נכנס לנעליו של השוכר המקורי והופך להיות השוכר הישיר של המשכיר. ככלל, במקרה זה השוכר המקורי משתחרר מחובותיו על פי החוזה (למעט חובות עבר), אלא אם סוכם אחרת.

2. השכרת משנה (Subletting): בהשכרת משנה, השוכר המקורי אינו יוצא מהתמונה. הוא נותר השוכר הישיר של המשכיר, והוא משכיר את הנכס (כולו או חלקו) לצד שלישי (שוכר משנה). במצב זה, נוצרת מערכת יחסים כפולה: המשכיר המקורי הוא בעל הבית של השוכר המקורי, והשוכר המקורי הוא בעל הבית של שוכר המשנה. השוכר המקורי נותר אחראי כלפי המשכיר המקורי לכל חובותיו על פי חוזה השכירות הראשי, גם אם ההפרה בוצעה על ידי שוכר המשנה.

זכותו של השוכר להעביר את השכירות (סעיף 22 לחוק)

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע כי שוכר אינו רשאי להעביר את השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר. אולם, הסעיף מוסיף וקובע סייגים חשובים:

• סירוב בלתי סביר: אם המשכיר מסרב לתת את הסכמתו מטעמים בלתי סבירים, רשאי השוכר לעשות את הפעולות האמורות ללא הסכמת המשכיר.
• הסכם מראש: הסכמה מראש בחוזה השכירות להעברה או השכרת משנה, או איסור מוחלט ובלתי מסויג, משנים את כללי ברירת המחדל.
• שכירות שאינה עסקית: הוראות אלו חלות בעיקר על שכירות שלא למטרות עסק או מלאכה. בשכירות עסקית, חופש הפעולה של המשכיר רחב יותר.

מהם "טעמים בלתי סבירים" לסירוב?

המונח "טעמים בלתי סבירים" הוא מונח משפטי רחב שפורש בפסיקה בהתאם לנסיבות כל מקרה. באופן כללי, טעמים סבירים לסירוב של משכיר יכולים לכלול:

• חדלות פירעון: חשש ממשי כי השוכר המוצע לא יוכל לעמוד בתשלומי השכירות או בתנאי החוזה.
• העדר התאמה: אם השוכר המוצע אינו עונה על דרישות לגיטימיות שהוצבו לשוכר המקורי (למשל, מספר נפשות סביר, שמירה על אופי הבית המשותף).
• שימוש חורג: אם השוכר המוצע מתכוון לעשות שימוש חורג בדירה שכורה או במושכר שלא למטרות המותרות בחוזה או על פי דין.
• פגיעה בנכס: חשש כי השוכר המוצע יפגע במושכר או ברכוש המשותף.
• פגיעה בסביבת המגורים: למשל, במקרה של השכרת משנה המיועדת להפוך את הדירה לבית עסק רועש בבניין מגורים שקט.

טעמים בלתי סבירים, מנגד, יהיו למשל: רצון להעלות את דמי השכירות לשוכר החדש (מעבר למנגנון העדכון הקבוע בחוזה), או סירוב הנובע משיקולים מפלים או שרירותיים.

חשיבות חוזה השכירות

הוראות חוזה השכירות למגורים קובעות במידה רבה את היכולת להעביר את השכירות. חשוב לבחון האם החוזה אוסר במפורש על העברה או השכרת משנה, מאפשר אותן בתנאים מסוימים, או שותק בעניין. כאשר החוזה שותק, חלות הוראות חוק השכירות והשאילה. במקרים של איסור מפורש, סעיף 22 יכול לאפשר לשוכר להתגבר על האיסור אם הסירוב בלתי סביר.

ההליך המעשי: בקשה ואישור

כאשר שוכר מעוניין להעביר את השכירות, עליו לפנות למשכיר בבקשה מנומקת, הכוללת פרטים מלאים על השוכר החלופי המוצע. מומלץ לכלול מידע המאפשר למשכיר להעריך את השוכר החדש, כגון מידע אישי, תעסוקתי, ויכולת כלכלית. המשכיר יבחן את הבקשה וישיב לה. במקרה של סירוב, על המשכיר לנמק את סירובו. אם המשכיר סרבן ללא נימוק סביר, השוכר עשוי להיות רשאי להשלים את ההעברה. עם זאת, במצב כזה מומלץ לקבל ייעוץ משפטי על מנת למנוע הפרת חוזה שכירות והליכי פינוי שוכר.

השלכות משפטיות

העברת הסכם שכירות ללא הסכמת המשכיר, כאשר נדרשת הסכמתו וסירובו סביר, מהווה הפרה של חוזה השכירות ועלולה לגרור סנקציות משפטיות, לרבות פינוי שוכר בהוצאה לפועל ותביעה לפיצויים. מנגד, סירוב בלתי סביר של משכיר לבקשת העברה כשרה, עשוי להקים לשוכר זכות לתבוע פיצויים על נזקיו.

סיכום

העברת הסכם שכירות, בין אם בהסבה או בהשכרת משנה, היא כלי חשוב בידי שוכרים להתאים את הסכם השכירות לנסיבות חייהם המשתנות, ובמקביל מהווה נושא מורכב עבור משכירים. הבנה מעמיקה של הוראות חוק השכירות והשאילה, כמו גם של הוראות חוזה השכירות הספציפי, היא קריטית לכל הצדדים המעורבים. מומלץ תמיד לנהל את התהליך בשקיפות ובתום לב, ובמקרה של מחלוקת, לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.

שאלות נפוצות

האם משכיר יכול לאסור לחלוטין העברת שכירות בחוזה?

לא באופן מוחלט. גם אם החוזה אוסר על העברה, סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה מאפשר לשוכר לבצע את ההעברה אם סירוב המשכיר בלתי סביר.

האם שוכר משנה אחראי ישירות למשכיר המקורי?

לא. שוכר משנה אחראי כלפי השוכר המקורי. השוכר המקורי הוא זה שנותר אחראי כלפי המשכיר המקורי.

מה קורה לערבויות שהופקדו על ידי השוכר המקורי?

במקרה של הסבת שכירות, יש להסדיר את נושא ההשבת ערובות בחוזה שכירות למגורים אל מול השוכר המקורי והעברת ערובות חדשות מהשוכר הנכנס, או מתן הסכמה של הערבים המקוריים להמשיך ולשמש כערבים. במקרה של השכרת משנה, הערבויות של השוכר המקורי למשכיר נשארות בתוקף.