פינוי שוכר עקב התקנת אנטנות לווין, צלחות קליטה או מתקני תקשורת אחרים ברכוש המשותף ללא הסכמה: היבטים משפטיים למשכיר

בראש ובראשונה, יש להדגיש כי התקנת מתקני תקשורת ברכוש המשותף, לרבות אנטנות לווין או צלחות קליטה, כרוכה לרוב בהגבלות חמורות. הרכוש המשותף בבניין נועד לשימוש כלל הדיירים, וכל שינוי או התקנה בו דורשים את הסכמת ועד הבית ו/או רוב מיוחד של בעלי הדירות, ולעיתים אף היתרים מהרשות המקומית וממשרד התקשורת. כאשר שוכר מציב מתקנים אלו ללא קבלת אישור מתאים, הוא פוגע בזכויות השימוש של יתר הדיירים, יוצר מפגע אסתטי, ועלול אף לגרום נזק למבנה, להוות סכנה בטיחותית, ואף להפריע לקליטת שידורים של שכנים אחרים. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות, תביעות ודרישות מצד ועד הבית, שכנים ורשויות. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• התקנת אנטנות/צלחות לווין ברכוש המשותף ללא הסכמה היא הפרה של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• מצב זה עלול לגרום למטרד, פגיעה אסתטית, נזק למבנה, ואף הפרעה לקליטה.
• המשכיר חשוף לתביעות וקנסות מצד ועד הבית והרשויות.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

מהם מתקני תקשורת אסורים ברכוש המשותף?

מתקני תקשורת אסורים הם כל מתקן (אנטנה, צלחת לווין, מתקן קליטה/שידור) המוצב ברכוש המשותף ללא אישור מתאים. לדוגמה:

• אנטנות לווין/צלחות קליטה: הצבת צלחות לווין על הגג, מעקות מרפסת, קירות חיצוניים או בחצר, ללא אישור ועד הבית ו/או היתרים.
• אנטנות רדיו/תקשורת: התקנת אנטנות גדולות או מורכבות לשימושי רדיו חובבים, תקשורת סלולרית, או שידורים אחרים.
• כבילה לא מוסדרת: פריסת כבלים על קירות הבניין, מעל מרפסות, או בחדרי מדרגות באופן מכוער או מסוכן. זהו גם מקרה של פינוי שוכר המשתלט על שטחים משותפים או חניות בבניין אם הדבר מתרחש ברכוש משותף.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מציב מתקני תקשורת ברכוש המשותף ללא הסכמה, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרת הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לציית לכללי הבית המשותף ולהימנע מביצוע שינויים, הקמת מבנים או התקנת מתקנים ברכוש המשותף ללא הסכמה. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי.

• גרימת מטרד: מתקני תקשורת גדולים יוצרים מטרד אסתטי, עלולים לחסום נוף או להפריע לשכנים, ובמקרים מסוימים (כגון אנטנות קליטה מיושנות) אף לגרום להפרעה אלקטרומגנטית. מטרדים אלו יכולים להיחשב כמטרדי שכנים קשים וקבועים, המהווים עילה לפינוי על פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש].

• פגיעה בחזות הבניין/נזק למבנה: הצבת מתקנים אלו עלולה לפגוע במראה האחיד של הבניין, להוריד את ערכו, ולעיתים אף לגרום נזק פיזי למבנה (כגון חורים בקירות, עומס יתר על הגג). זהו מקרה של פינוי שוכר עקב פגיעה בחזות הבניין או בקירות החיצוניים.

• הפרת חוקי תכנון ובנייה/משרד התקשורת: התקנת מתקני תקשורת מסוימים דורשת היתר בנייה ו/או אישור ממשרד התקשורת. אי-קבלת אישורים אלו מהווה עבירה על חוקים ותקנות, וחושפת את המשכיר לקנסות וצווי הסרה.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המקים מתקני תקשורת לא מורשים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההפרות: יש לאסוף ראיות מפורטות – צילומים (תמונות, סרטונים) של המתקנים, מיקומם, היקף ההפרעה, תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים, וכן התראות מצד הרשות המקומית (אם נשלחו).
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף שהופרו, ודורש את הסרת המתקנים והשבת המצב לקדמותו לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 7-14 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח על הבנייה) או למשרד התקשורת לקבלת סיוע ואכיפה. דו"חות, קנסות או צווי הסרה מצד הרשויות יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק: אם השוכר אינו פועל להסרת המתקנים ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות ועל עילות המטרד והפגיעה ברכוש המשותף. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד של המתקנים ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות פינוי) וכן הוצאות משפטיות.
5. איסור עשיית דין עצמית: בשום אופן אין להסיר את המתקנים או להשמיד אותם באופן עצמאי. פעולה כזו עלולה לחשוף את המשכיר לתביעה נגדית על נזק לרכוש השוכר. כל פעולה חייבת להתבצע באמצעות צו בית משפט ו/או קבלן הוצאה לפועל.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי למתקנים שהותקנו על ידי השוכר ברכוש המשותף? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין הפרות תקנון או חוקי עזר עירוניים.

האם ניתן לדרוש פיצויים על פגיעה אסתטית? כן. בתי המשפט מכירים בפגיעה אסתטית כנזק המזכה בפיצוי, במיוחד בבתים משותפים בהם יש חשיבות למראה האחיד של הבניין. המשכיר יכול לטעון לירידת ערך הנכס בשל הפגיעה האסתטית.

מה קורה אם המתקנים גורמים להפרעות קליטה לשכנים? זוהי עילה נוספת למטרד, וניתן לכלול אותה בתביעה לפינוי ופיצויים. במקרים אלו, חוות דעת מומחה בתחום התקשורת יכולה לחזק את עמדת המשכיר.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף, אוסרים על התקנת מתקני תקשורת כלשהם ברכוש המשותף ללא אישור מראש ובכתב, ומגדירים את ההשלכות של הפרה. כמו כן, מומלץ לצרף עותק מתקנון הבית המשותף כנספח.