פינוי שוכר עקב התקנת פרגולות, סככות, סוככים או גגונים ברכוש המשותף או מעל מרפסות ללא היתר/הסכמה: היבטים משפטיים למשכיר

בבניינים משותפים, מרפסות, גגות, חצרות וקירות חיצוניים נחשבים לרכוש משותף, או שהשימוש בהם מוסדר על פי תקנון הבית המשותף ודיני התכנון והבנייה. כאשר שוכר מחליט להתקין באופן עצמאי פרגולות, סככות, סוככים או גגונים, בין אם מעל מרפסתו או בחצר המשותפת, ללא קבלת היתר בנייה כחוק וללא הסכמה של ועד הבית ורוב הדרוש של בעלי הדירות, הוא פועל בניגוד לחוק ולתקנון. פעולה כזו עלולה לפגוע בחזות הבניין, לגרום נזק למבנה או לאיטום, ליצור מפגע בטיחותי (קריסה), ואף להוות הפרה של חוקי התכנון והבנייה. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות, תביעות ודרישות מצד ועד הבית, שכנים ורשויות. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• התקנת פרגולות, סככות, סוככים או גגונים ללא היתר/הסכמה מהווה הפרה של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• מצב זה עלול לגרום לפגיעה אסתטית, נזק למבנה/איטום, סכנה בטיחותית, ואף להפרת חוקי התכנון והבנייה.
• המשכיר חשוף לתביעות, קנסות וצווי הריסה מצד ועד הבית והרשויות.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

אילו התקנות עלולות להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל התקנה של מבנה הצללה או קירוי המבוצעת ללא קבלת האישורים הנדרשים. לדוגמה:

• פרגולות/סככות: הקמת פרגולות קבועות או סככות בחצר המשותפת, מעל מרפסות, או על הגג, ללא היתר בנייה והסכמה. אלה יכולים גם להוות פינוי שוכר המשתלט על שטחים משותפים או חניות בבניין.
• סוככים/גגונים: התקנת סוככים קבועים או גגונים מעל חלונות או מרפסות באופן בולט, לא אחיד, או כזה הדורש שינויים בקירות המשותפים.
• שינויים במבנה: קידוחים, שבירת קירות או שינויים ביסודות המבנה לצורך התקנת הפרגולה/סככה. (בדומה לפינוי שוכר עקב ביצוע שינויים במושכר הפוגעים ביסודות המבנה או בבטיחות הדיירים).

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מתקין פרגולות, סככות, סוככים או גגונים לא מורשים, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לציית לכללי הבית המשותף ולהימנע מביצוע שינויים בחזות הבניין, במבנה, או התקנת מתקנים קבועים ברכוש המשותף או בחלקי הבניין הנראים כלפי חוץ ללא הסכמה. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי.

• פגיעה בחזות הבניין/מטרד אסתטי: התקנת מבנים אלו באופן לא אחיד, בולט או מכוער פוגעת במראה האחיד של הבניין, יוצרת "זיהום ויזואלי", ומורידה את ערכו האסתטי והכספי של הנכס. (בדומה לפינוי שוכר עקב פגיעה בחזות הבניין או בקירות החיצוניים).

• נזק למבנה/איטום וסכנה בטיחותית: התקנה חובבנית או קידוחים לא נכונים עלולים לגרום לנזק לקירות, למערכות האיטום (במיוחד בגגות), ואף לפגיעה ביציבות המבנה. מבנים אלה, אם אינם יציבים, עלולים לקרוס.

• הפרת חוקי תכנון ובנייה: פרגולות, סככות וגגונים דורשים בדרך כלל היתר בנייה, ואי-קבלת היתר כזה מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה וחושפת את המשכיר לקנסות וצווי הריסה.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המקים מבני הצללה/קירוי לא מורשים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההתקנה: יש לאסוף ראיות מפורטות – צילומים (תמונות, סרטונים) של המתקנים, מיקומם, השפעתם על חזות הבניין או על המבנה, תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים, וכן התראות מצד הרשות המקומית (אם נשלחו).
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף שהופרו, ודורש את הסרת המתקנים והשבת המצב לקדמותו לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 7-14 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח על הבנייה, מהנדס העיר) לקבלת סיוע ואכיפה. דו"חות, קנסות או צווי הריסה מצד הרשות המקומית יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק/הריסה: אם השוכר אינו פועל להסרת המתקנים ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות ועל עילות המטרד והסכנה הבטיחותית. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד/הריסה של המתקנים ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות פינוי) וכן הוצאות משפטיות.
5. איסור עשיית דין עצמית: בשום אופן אין להסיר את המתקנים או להשמיד אותם באופן עצמאי. פעולה כזו עלולה לחשוף את המשכיר לתביעה נגדית על נזק לרכוש השוכר. כל פעולה חייבת להתבצע באמצעות צו בית משפט ו/או קבלן הוצאה לפועל.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי להתקנות של השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין הפרות תקנון, חוקי עזר עירוניים, או גרימת סכנה.

האם ניתן לדרוש פיצויים על פגיעה אסתטית או ירידת ערך? כן. בתי המשפט מכירים בפגיעה אסתטית כנזק המזכה בפיצוי, במיוחד בבתים משותפים בהם יש חשיבות למראה האחיד של הבניין. המשכיר יכול לטעון לירידת ערך הנכס בשל הפגיעה האסתטית, באמצעות שמאות מתאימה.

מה קורה אם הפרגולה חוסמת אור לשכן? חסימת אור או נוף לשכנים עלולה להוות מטרד, וקיימת עילה נזיקית בגינה. בית המשפט עשוי להורות על פירוק המתקן ופיצוי לשכן הנפגע. זו עילה חזקה לפינוי.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף, אוסרים על התקנת מבנים קבועים או ארעיים (כולל פרגולות, סככות, סוככים) ללא אישור מראש ובכתב מועד הבית (ומהמשכיר), ומגדירים את ההשלכות של הפרה. כמו כן, מומלץ לצרף עותק מתקנון הבית המשותף כנספח.