פינוי שוכר עקב התקנת מכשירי חשמל גדולים (כגון מזגנים, דודי שמש, קולטי אדים) על קירות חיצוניים או ברכוש המשותף ללא היתר/הסכמה: היבטים משפטיים למשכיר

בבניינים משותפים, קירות חיצוניים, גגות ורכוש משותף אחר מהווים חלק בלתי נפרד מהמעטפת האסתטית והמבנית של הבניין. כל התקנה של מכשיר חשמל גדול, כמו יחידת מזגן חיצונית, דוד שמש או קולט אדים, במקומות אלו, דורשת בדרך כלל הסכמה של ועד הבית ו/או רוב מיוחד של בעלי הדירות, ולעיתים אף היתר בנייה מהרשות המקומית. כאשר שוכר מחליט להתקין מכשירים אלו באופן חד-צדדי, ללא קבלת אישור מתאים, הוא פועל בניגוד לחוק ולתקנון. פעולה כזו עלולה לפגוע בחזות הבניין, לגרום נזק לקירות או למערכות האיטום, ליצור מפגע רעש, ואף להוות הפרה של חוקי התכנון והבנייה. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות קשות מצד ועד הבית ויתר הדיירים, לקנסות מצד הרשויות, ועלול למצוא עצמו נאלץ לטפל בהסרת ההתקנות על חשבונו. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• התקנת מכשירי חשמל גדולים על קירות חיצוניים או ברכוש המשותף ללא היתר/הסכמה היא הפרה של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• מצב זה גורם לפגיעה אסתטית, נזק למבנה/מעטפת, מפגעי רעש, ואף להפרת חוקי התכנון והבנייה.
• המשכיר חשוף לתביעות, קנסות וצווי הסרה מצד ועד הבית והרשויות.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

אילו מכשירי חשמל עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל התקנה של מכשירי חשמל גדולים המבוצעת ללא קבלת האישורים הנדרשים. לדוגמה:

• יחידות חיצוניות של מזגנים: התקנת יחידת מזגן חיצונית על קיר הבניין ללא אישור, במקום בולט, או באופן שפוגע בחזות. (במיוחד אם מדובר על פינוי שוכר עקב פגיעה בחזות הבניין או בקירות החיצוניים).
• דודי שמש/קולטים סולאריים: התקנת דוד שמש או קולטים סולאריים על גג הבניין ללא הסכמת ועד הבית והיתר. (בדומה לפינוי שוכר עקב ביצוע שינויים במושכר הפוגעים ביסודות המבנה או בבטיחות הדיירים אם אופן ההתקנה מזיק לגג).
• קולטי אדים/מערכות אוורור: התקנת פתחי יציאה של קולטי אדים או מערכות אוורור חיצוניות, היוצרים מפגע אסתטי או רעש. כל אלה מהווים מטרדי שכנים קשים וקבועים.
• ארונות חשמל/תקשורת חיצוניים: התקנת ארונות שירות חיצוניים על קירות הבניין ללא אישור.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מתקין מכשירי חשמל גדולים לא מורשים, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לציית לכללי הבית המשותף ולהימנע מביצוע שינויים בחזות הבניין, במבנה, או התקנת מתקנים קבועים ברכוש המשותף או בחלקי הבניין הנראים כלפי חוץ ללא הסכמה. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי.

• פגיעה בחזות הבניין/מטרד אסתטי: התקנת מכשירים אלו באופן לא אחיד, בולט או מכוער פוגעת במראה האחיד של הבניין, יוצרת "זיהום ויזואלי", ומורידה את ערכו האסתטי והכספי של הנכס.

• נזק למבנה/מעטפת וסכנה בטיחותית: התקנה חובבנית או קידוחים לא נכונים עלולים לגרום לנזק לקירות, למערכות האיטום, ואף לפגיעה ביציבות המבנה. מתקנים לא מאובטחים עלולים ליפול ולסכן עוברים ושבים.

• מפגעי רעש: יחידות מיזוג אוויר חיצוניות או מערכות אוורור רועשות עלולות ליצור מטרד רעש משמעותי לדיירים השכנים.

• הפרת חוקי תכנון ובנייה: התקנת מכשירי חשמל קבועים המשנים את חזות הבניין או דורשים שינוי מבני, דורשת בדרך כלל היתר בנייה, ואי-קבלת היתר כזה מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה וחושפת את המשכיר לקנסות וצווי הריסה.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המקים מכשירי חשמל גדולים לא מורשים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההתקנה: יש לאסוף ראיות חזקות – צילומים (תמונות, סרטונים) של המכשירים, מיקומם, השפעתם על חזות הבניין או על המבנה, תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים, וכן התראות מצד הרשות המקומית (אם נשלחו).
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף שהופרו, ודורש את הסרת המכשירים והשבת המצב לקדמותו לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 7-14 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח על הבנייה, מהנדס העיר, מחלקת מטרדים) לקבלת סיוע ואכיפה. דו"חות, קנסות או צווי הסרה מצד הרשות המקומית יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק/הריסה: אם השוכר אינו פועל להסרת המכשירים ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות ועל עילות המטרד והסכנה הבטיחותית. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד/הריסה של המתקנים ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות פינוי) וכן הוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי להתקנות של השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין הפרות תקנון, חוקי עזר עירוניים, או גרימת סכנה.

האם ניתן לדרוש פיצויים על פגיעה אסתטית או ירידת ערך? כן. בתי המשפט מכירים בפגיעה אסתטית כנזק המזכה בפיצוי, במיוחד בבתים משותפים בהם יש חשיבות למראה האחיד של הבניין. המשכיר יכול לטעון לירידת ערך הנכס בשל הפגיעה האסתטית, באמצעות שמאות מתאימה.

מה קורה אם המכשיר יוצר רעש חריג? רעש חריג, במיוחד יחידות מיזוג ישנות או לא מתוחזקות, עלול להוות מטרד רעש חמור. יש לדווח על כך לרשות המקומית (מחלקת מטרדים/איכות הסביבה) ולבקש בדיקת מפלס רעש. זהו מקרה של מטרדי שכנים קשים וקבועים.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף, אוסרים על התקנת מכשירי חשמל גדולים על חלקי הבניין הנראים כלפי חוץ או ברכוש המשותף ללא אישור מראש ובכתב מועד הבית (ומהמשכיר), ומגדירים את ההשלכות של הפרה, לרבות הזכות לפנות את המכשירים על חשבונו.