פינוי שוכר עקב התקנת מערכות השקיה או גינון בחצר או ברכוש המשותף ללא הסכמה: היבטים משפטיים למשכיר

החצר או הגינה המשותפת בבניין היא חלק חשוב מהרכוש המשותף, המיועדת לשימוש כלל הדיירים. הקמה של מערכות השקיה, נטיעת צמחים או עציצים באופן קבוע, או כל פעילות גינון אחרת בחצר המשותפת, חייבת להיעשות בהסכמת ועד הבית ו/או רוב מיוחד של בעלי הדירות. כאשר שוכר מחליט להתקין מערכות השקיה או לפתח גינה פרטית בחצר המשותפת ללא קבלת אישור מתאים, הוא למעשה משתלט על חלק מהרכוש המשותף, פוגע בזכויות השימוש של יתר הדיירים, ועלול לגרום לנזקים (כגון נזילות, סתימות), למטרדים (כמו ריסוס יתר או רעש של ממטרות) ואף לפגיעה אסתטית. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות, תביעות ודרישות מצד ועד הבית והשכנים. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• התקנת מערכות השקיה/גינון ברכוש המשותף ללא הסכמה מהווה הפרה של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• מצב זה עלול לגרום למטרד, נזקים למערכות מים, פגיעה אסתטית, ואף הסגת גבול.
• המשכיר חשוף לתביעות וקנסות מצד ועד הבית והרשויות.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

אילו מערכות השקיה/גינון עלולות להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל פעילות גינון או התקנת מערכות השקיה המבוצעת ללא קבלת האישורים הנדרשים. לדוגמה:

• מערכות השקיה קבועות: התקנת ממטרות, טפטפות או צנרת השקיה בחצר המשותפת ללא הסכמת ועד הבית ו/או חיבור לא מוסדר למערכת המים המשותפת.
• נטיעת צמחים/עצים: נטיעה של צמחים, עציצים גדולים, או עצים בחצר המשותפת באופן שמשתלט על השטח, חוסם מעבר או פוגע בתשתיות.
• הקמת גינה פרטית: גדירת שטח, יצירת ערוגות, או כל פעולה היוצרת גינה פרטית בחצר המשותפת. זהו מקרה של פינוי שוכר המשתלט על שטחים משותפים או חניות בבניין.
• שימוש מוגבר במים: חיבור מערכת השקיה פרטית למערכת המים המשותפת באופן הגורם לעלייה בהוצאות המים של הבניין, ומהווה מטרד לשאר הדיירים. (בדומה לפינוי שוכר עקב מטרדי שכנים קשים וקבועים).

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מתקין מערכות השקיה או גינון לא מורשים, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לציית לכללי הבית המשותף ולהימנע מביצוע שינויים, הקמת מבנים או התקנת מתקנים קבועים ברכוש המשותף ללא הסכמה. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי.

• הסגת גבול במקרקעין: השתלטות על חלק מהחצר המשותפת לצורך גינון פרטי מהווה הסגת גבול, המוגדרת בפקודת הנזיקין [נוסח חדש], ומקנה לבעלי הזכויות בשטח זכות לדרוש סילוק יד ופיצויים.

• גרימת נזק למבנה/תשתיות: התקנה לא מקצועית של מערכות השקיה עלולה לגרום לנזילות, רטיבות בקירות, פגיעה באיטום, או סתימות במערכת הביוב המשותפת. נזקים אלו עלולים להיות חמורים ביותר.

• פגיעה בחזות הבניין/מטרד אסתטי: גינון פרוע, או התקנות לא אסתטיות, עלולות לפגוע במראה הכללי של הבניין ולהוריד את ערכו. (בדומה לפינוי שוכר עקב פגיעה בחזות הבניין או בקירות החיצוניים).

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המקים מערכות השקיה/גינון לא מורשים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההפרות: יש לאסוף ראיות מפורטות – צילומים (תמונות, סרטונים) של המתקנים, היקף הגינון, מיקומם, תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים, וכן התראות מצד הרשות המקומית (אם נשלחו).
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף שהופרו, ודורש את הסרת המתקנים והשבת המצב לקדמותו לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 7-14 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח או גנים) לקבלת סיוע ואכיפה. דו"חות או צווי הסרה מצד הרשות המקומית יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק: אם השוכר אינו פועל להסרת המתקנים ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות ועל עילות המטרד, הסגת גבול וגרימת נזק. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד של המתקנים ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות פינוי, תיקון נזקי מים) וכן הוצאות משפטיות.
5. איסור עשיית דין עצמית: בשום אופן אין להסיר את המתקנים או להשמיד אותם באופן עצמאי. פעולה כזו עלולה לחשוף את המשכיר לתביעה נגדית על נזק לרכוש השוכר. כל פעולה חייבת להתבצע באמצעות צו בית משפט ו/או קבלן הוצאה לפועל.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי למערכות שהותקנו על ידי השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין הפרות תקנון, חוקי עזר עירוניים, או גרימת נזק.

האם ניתן לדרוש פיצויים על נזקי מים? כן. המשכיר יכול לדרוש פיצויים על כל נזק שנגרם למושכר או לרכוש המשותף כתוצאה מנזילות או שימוש לא מוסדר במים. חוות דעת של שמאי או מומחה איטום/נזילות תחזק את התביעה.

מה קורה אם הגינון יוצר מפגעי תברואה (יתושים, מכרסמים)? זוהי עילה נוספת למטרד ואף לסכנה תברואתית. יש לפנות לרשות המקומית (מחלקת תברואה) ולבקש צו לסילוק המפגע. עילה זו תחזק מאוד את דרישת הפינוי.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף, אוסרים על הקמת גינות, התקנת מערכות השקיה או שינויים אחרים בחצר או ברכוש המשותף ללא אישור מראש ובכתב, ומגדירים את ההשלכות של הפרה. כמו כן, מומלץ לצרף עותק מתקנון הבית המשותף כנספח.