פינוי שוכר עקב עישון או אידוי (Vaping) ברכוש המשותף או באופן המהווה מטרד חמור לשכנים: היבטים משפטיים למשכיר

בבניין משותף, זכותו של כל דייר ליהנות מסביבת מגורים בריאה, נקייה משפכים וריחות בלתי נסבלים, מהווה עיקרון יסוד. עישון או אידוי (Vaping) ברכוש המשותף, כגון חדרי מדרגות, לובי, חצרות, מקלטים או חדרי שירות, אסורים על פי חוק למניעת עישון במקומות ציבוריים והחשיפה לעישון, תשמ"ג-1983. גם עישון בתוך הדירה, במיוחד במרפסת, באופן שפולש לדירות שכנים וגורם למטרד עשן וריח, עלול להוות עילה משפטית. פעולה כזו פוגעת בבריאות הדיירים, יוצרת מפגע אסתטי ותברואתי (עשן, בדלי סיגריות), ומהווה הפרה בוטה של תקנון הבית המשותף והסכם השכירות. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות קשות, לדרישות תיקון, לקנסות מצד הרשויות ואף לתביעות מצד שכנים. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• עישון/אידוי ברכוש המשותף אסור על פי חוק ומהווה הפרה של הסכם השכירות.
• עישון/אידוי הגורם למטרד ריח/עשן לשכנים הוא עילה לפינוי גם בתוך המושכר.
• המשכיר חשוף לקנסות מצד רשויות ואף תביעות מצד שכנים.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

אילו סוגי עישון/אידוי עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל עישון או אידוי המבוצע בניגוד לחוק או לתקנון הבית המשותף, וגורם למטרד. לדוגמה:

• עישון ברכוש המשותף: עישון סיגריות, סיגרים, נרגילה, או אידוי סיגריות אלקטרוניות בחדר מדרגות, לובי, חצר, חדר אשפה, מקלט, או גג משותף. (בדומה לפינוי שוכר עקב מטרדי שכנים קשים וקבועים).
• עישון במרפסת הגורם למטרד: עישון במרפסת הדירה באופן שבו העשן חודר לדירות שכנים סמוכות או עליונות, וגורם למטרד ריח ועשן.
• השלכת בדלי סיגריות: השלכת בדלי סיגריות לרכוש המשותף או לחצרות שכנים, היוצרת מפגע אסתטי ותברואתי, ועלולה אף לגרום לדליקות.
• נזקים למושכר: עישון בתוך המושכר הגורם להצטברות עובש, כתמי עשן, או נזקים אחרים לקירות, רהיטים או ציוד בדירה. (בדומה לפינוי שוכר אשר גורם לנזקים חמורים למושכר מעבר לבלאי סביר).

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מעשן או מאדה באופן המהווה מטרד או הפרה, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: מרבית הסכמי השכירות ותקנוני הבית המשותף אוסרים במפורש על עישון ברכוש המשותף ומחייבים את השוכר לשמור על ניקיון וסדר ולהימנע מגרימת מטרדים. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי.

• גרימת מטרד (פקודת הנזיקין וחוק למניעת עישון): עשן וריח סיגריות, במיוחד כאשר הם פולשים לדירות אחרות או לרכוש המשותף, מהווים מטרד חמור לדיירי הבניין. מטרדים אלו יכולים להיחשב כמטרדי שכנים קשים וקבועים, המהווים עילה לפינוי על פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש] וחוק למניעת עישון במקומות ציבוריים והחשיפה לעישון.

• פגיעה בבריאות הציבור: עישון פסיבי פוגע בבריאות, ובתי המשפט נוטים לראות בעישון המגיע לדירות שכנים פגיעה של ממש בזכותם לחיים בריאים.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המעשן באופן מזיק דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של המצב: יש לאסוף ראיות חזקות – צילומים (בדלי סיגריות ברכוש המשותף, עשן היוצא למרחב הציבורי), עדויות כתובות (מכתבי תלונה של שכנים עם תאריכים ושעות מדויקות), הקלטות (אם רלוונטי). יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף והחוק שהופרו, ודורש את הפסקת העישון/אידוי במקומות האסורים, אי-גרימת מטרד, וניקוי כל נזק שנגרם לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 3-7 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח על איכות הסביבה, מחלקת מטרדים) לקבלת סיוע ואכיפה. דו"חות, קנסות או צווי הפסקה מצד הרשויות יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ותביעת נזקים: אם השוכר אינו פועל להפסקת המטרד ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום, ובמקביל תביעת נזקים נגד השוכר. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות, עילות הנזיקין והמטרד. המשכיר יכול לדרוש צו מניעה ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות ניקוי) וכן הוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי למטרדי העישון של השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית, שכנים והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין המטרד.

האם מותר לאסור על השוכר לעשן גם בתוך דירתו? ברוב המקרים, לא ניתן לאסור באופן גורף על השוכר לעשן בתוך דירתו. אולם, אם העישון בתוך הדירה גורם למטרד חמור לשכנים (דרך חלונות, מרפסות, או מערכות אוורור), או אם הוא גורם לנזק בלתי סביר למושכר, ניתן לנקוט בהליכים משפטיים.

מה גובה הקנס על עישון במקומות ציבוריים? הקנסות על עישון במקומות ציבוריים משתנים ויכולים להגיע למאות שקלים, ואף אלפים, בהתאם לחומרת העבירה ולחוק העזר העירוני הרלוונטי.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים האוסרים על עישון ואידוי ברכוש המשותף, ומחייבים את השוכר להימנע מגרימת מטרדי עשן וריח לשכנים גם מתוך המושכר. יש להדגיש את אחריותו של השוכר לעמידה בחוקים ותקנות הבית המשותף.