פינוי שוכר לצורך מגורים עצמיים של המשכיר או קרובי משפחתו: היבטים משפטיים למשכיר

משכירים רבים מוצאים עצמם במצב בו הם מעוניינים לשוב ולהתגורר בנכס שבבעלותם, או לייעד אותו למגורי קרוב משפחה. במקרים אלו, כאשר הנכס מושכר, עולה השאלה המשפטית כיצד ניתן לפנות את השוכר הנוכחי באופן חוקי ותקין. הדין הישראלי, ובמיוחד חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972, לצד חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, מציבים תנאים והליכים ברורים לפינוי דייר במצבים אלו. מאמר זה יפרט את הזכויות והחובות של המשכיר והשוכר, ואת הדרך המשפטית לפינוי שוכר לצורך מגורים עצמיים או של קרוב משפחה.

נקודות עיקריות

• פינוי שוכר לצורך מגורים עצמיים או של קרוב משפחה אפשרי, אך כפוף לתנאים משפטיים.
• יש להבחין בין חוזה שכירות שתקופתו הסתיימה לבין "דייר מוגן".
• על המשכיר להוכיח כוונת מגורים כנה ואמיתית.
• חשוב לתת הודעה מוקדמת ומתאימה לשוכר.
• ייתכן שהשוכר יהיה זכאי לפיצוי במקרים מסוימים.

עילות פינוי עיקריות לצורך מגורים עצמיים

היכולת לפנות שוכר לצורך מגורים עצמיים של המשכיר או קרוב משפחתו תלויה בעיקר בסוג הסכם השכירות ובתקופתו. במקרים של שכירות בלתי מוגנת (רוב הסכמי השכירות כיום), אם תקופת השכירות קצובה וקרובה לסיומה, המשכיר יכול לסיים את החוזה בהתאם לתנאיו ולדרוש מהשוכר לפנות את הנכס. עם זאת, יש להבחין בין סיום תקופת שכירות לבין פינוי קודם לסיום התקופה. אם מדובר בפינוי במהלך תקופת שכירות בתוקף, הדבר יתאפשר רק אם קיימת עילה מוגדרת בהסכם השכירות או בחוק המאפשרת זאת, או אם השוכר הפר הפרה יסודית את תנאי ההסכם. עילה נפוצה בחוזים היא סעיף המאפשר למשכיר לקצר את תקופת השכירות, לרוב בכפוף להודעה מוקדמת ותשלום פיצוי. מעבר לכך, במקרים של דיירות מוגנת (אשר כיום נדירה יותר בחוזים חדשים), חוק הגנת הדייר קובע כי אחת מעילות הפינוי היא כאשר המשכיר דרוש את המושכר לצרכי מגוריו או מגורי קרוביו (ילדים, נכדים, הורים). במקרה זה, על המשכיר להוכיח כי צורך זה הוא אמיתי, כנה וסביר, וכי אין לו דירת מגורים חלופית. לעניין סיום תקופת השכירות, ראו: פינוי שוכר אשר מסרב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות: היבטים משפטיים למשכיר.

הוכחת כוונת מגורים כנה

במקרים בהם עילת הפינוי היא צורך במגורים עצמיים או של קרוב משפחה, בתי המשפט בוחנים בקפדנות את כנות כוונת המשכיר. על המשכיר להציג ראיות התומכות בכוונתו, כגון: העדר דירה חלופית, צורך אמיתי במעבר (לדוגמה, קרבה למקום עבודה, מוסדות חינוך לילדים, צורך רפואי), תוכניות קונקרטיות למגורים (שיפוץ, התאמות) ועוד. אם מדובר בקרוב משפחה, יש להוכיח את הקרבה המשפחתית ואת כוונת המגורים הכנה של קרוב המשפחה. כוונת המשכיר צריכה להיות סבירה ואמיתית ולא רק תירוץ לפינוי השוכר.

הודעה מוקדמת ומועדים

גם אם קיימת עילת פינוי תקפה, על המשכיר לתת לשוכר הודעה מוקדמת בכתב על דרישת הפינוי. משך ההודעה המוקדמת נקבע בהתאם לתנאי הסכם השכירות או הוראות הדין. בדרך כלל, מדובר בתקופה של 30-90 יום, אך יש לבדוק כל מקרה לגופו. מומלץ לתעד את מתן ההודעה (לדוגמה, באמצעות דואר רשום עם אישור מסירה). אי מתן הודעה מוקדמת מספקת עלול לדחות את מועד הפינוי או לחייב את המשכיר בפיצוי. חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971

זכות השוכר לפיצויים

במקרים מסוימים, במיוחד בדיירות מוגנת, או כאשר הפינוי מתבצע בטרם עת וגורם לשוכר נזקים מוכחים (כגון עוגמת נפש, עלויות מעבר, מציאת דיור חלופי יקר יותר), השוכר עשוי להיות זכאי לפיצויים מהמשכיר. סוג הפיצויים וגובהם תלויים בנסיבות המקרה, בתנאי הסכם השכירות ובהוראות החוק הרלוונטיות. חשוב להיות מודעים לאפשרות זו ולשקול אותה כחלק מניהול הליך הפינוי. במקרים בהם הפינוי נדרש בשל שינויים בבעלות, ראו: פינוי שוכר עקב פטירתו של המשכיר והצורך של היורשים להיכנס למושכר: היבטים משפטיים ליורשים.

הליך פינוי מושכר מהיר

אם השוכר מסרב לפנות את הנכס לאחר שקיבל הודעה כדין והתקיימו התנאים לפינוי, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום. תביעה זו, המוגשת במסלול מהיר על פי תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, מאפשרת קבלת פסק דין לפינוי תוך זמן קצר יחסית (בדרך כלל מספר חודשים). הליך זה מתמקד בשאלת הפינוי בלבד, ואינו כולל תביעות כספיות (שכר דירה שלא שולם, נזקים וכד'). תביעות כספיות יוגשו בהליך נפרד. חשוב להצטייד בייצוג משפטי הולם על מנת לוודא עמידה בכל הדרישות הפרוצדורליות והמהותיות. אחת ההפרות הנפוצות היא הפרעה לגישה למושכר: פינוי שוכר אשר מונע מהמשכיר לממש את זכותו לבקר במושכר בתיאום מראש: היבטים משפטיים למשכיר. חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972

חשיבות הסכם שכירות מפורט

הסכם שכירות מפורט וברור יכול למנוע מחלוקות רבות. מומלץ לכלול בסכם סעיף המתייחס במפורש לאפשרות שהמשכיר או קרוביו יבקשו להתגורר בנכס בעתיד, ולפרט את תנאי הפינוי במצב כזה, לרבות תקופת ההודעה המוקדמת, האם יינתן פיצוי, ובאילו נסיבות. הדבר מספק ודאות משפטית לשני הצדדים ומפחית את הסיכון להתדיינויות משפטיות יקרות וממושכות.

שאלות נפוצות

מי נחשב ל"קרוב משפחה" לעניין עילת פינוי זו?

ההגדרה ל"קרוב משפחה" יכולה להשתנות בהתאם להקשר המשפטי ולתנאי הסכם השכירות. באופן כללי, היא כוללת בדרך כלל בני זוג, ילדים (כולל מאומצים וחורגים), הורים, ולעיתים גם נכדים ואחים. במקרים של דיירות מוגנת, ההגדרה רחבה יותר ומופיעה בחוק הגנת הדייר.

האם ניתן לפנות שוכר אם המשכיר צריך את הדירה כבית קיץ או בית נופש?

בדרך כלל, בתי המשפט יבחנו את כנות הצורך ואת סבירותו. צורך ב"בית קיץ" או "בית נופש" עשוי להיחשב פחות דחוף ופחות "כנה" מצורך בדיור קבע, ועל כן ייתכן שיתקשו לפנות שוכר על בסיס עילה זו, במיוחד אם מדובר בדייר מוגן או בשכירות שהסתמכה על קביעות ארוכת טווח.

מה קורה אם המשכיר מפנה את השוכר ואז אינו נכנס לגור בעצמו או שקרוביו אינם נכנסים?

אם המשכיר פינה את השוכר בטענה של צורך במגורים עצמיים או של קרוב משפחה, ולאחר הפינוי לא מימש את הכוונה (לדוגמה, השכיר את הנכס לצד שלישי), השוכר שפונה עלול לתבוע את המשכיר בגין פיצויים, ואף על הפרת חובה חקוקה ועוגמת נפש. בתי המשפט רואים בחומרה מקרים של שימוש לרעה בהליכי פינוי.

האם משכיר שגר בחו"ל יכול לפנות שוכר כדי שקרוביו יבואו לגור בישראל?

כן, האפשרות לפנות שוכר לצורך מגורי קרובי משפחה אינה מוגבלת רק למשכירים המתגוררים בישראל. גם משכיר המתגורר בחו"ל יכול לדרוש את פינוי הנכס לצורך מגורי קרוב משפחתו, ובלבד שיוכיח את כנות הצורך ואת הקשר המשפחתי. העיקרון המנחה הוא כנות הכוונה והצורך הסביר במגורים, ללא קשר למקום מגוריו הנוכחי של המשכיר.