פינוי שוכר עקב סירוב לשתף פעולה עם בקשות סבירות של המשכיר לצורך תחזוקה, תיקונים או הדברה במושכר, החיוניים לשמירה על הנכס או לבריאות הדיירים האחרים, מה שגורם לנזקים נוספים או סיכונים בריאותיים: היבטים משפטיים למשכיר

על פי חוק השכירות והשאילה ומרבית הסכמי השכירות, על המשכיר חלה חובה לדאוג לתקינותו של המושכר ולבצע תיקונים הדרושים לו, למעט תיקונים קלים באחריות השוכר. כדי שהמשכיר יוכל לממש חובה וזכות זו, על השוכר לשתף פעולה ולאפשר גישה סבירה למושכר, כמו גם לבצע פעולות נלוות סבירות כמו פינוי חפצים זמני לצורך ביצוע התיקון. כאשר שוכר מסרב באופן עקבי ובלתי סביר לשתף פעולה עם בקשות של המשכיר לצורך תחזוקה שוטפת, ביצוע תיקונים (כמו תיקון נזילות, בעיות חשמל, בעיות איטום) או הדברה, הוא עלול לגרום לשורה של השלכות חמורות: החמרת הנזק הקיים במושכר, גרימת נזקים נוספים, סיכון בריאותי ובטיחותי לשוכר עצמו ולדיירים אחרים, ואף עלויות תיקון מוגדלות. המשכיר, במצב זה, חשוף לעלויות תיקון גבוהות יותר, לתביעות מצד שכנים, ואף לסנקציות מצד הרשויות. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• סירוב לשתף פעולה עם תיקונים, תחזוקה או הדברה מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות ושל חובת השוכר.
• מצב זה גורם להחמרת נזקים, סיכונים בריאותיים ובטיחותיים, ועלויות תיקון גבוהות למשכיר.
• המשכיר חשוף לתביעות מצד שכנים או רשויות ולאובדן הכנסה.
• תיעוד מקיף ופעולה משפטית מהירה הם קריטיים להליך הפינוי ולהקטנת הנזקים.

אילו סוגי סירוב/הפרעה עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל סירוב של השוכר לבצע פעולות סבירות הנדרשות לצורך תחזוקת המושכר, מניעת נזקים או טיפול במפגעים. לדוגמה:

• מניעת גישה לביצוע תיקונים/תחזוקה: השוכר מסרב באופן עקבי לאפשר כניסה למושכר לביצוע תיקונים חיוניים, למרות תיאום מראש ומתן הודעה סבירה. (בדומה לפינוי שוכר אשר מונע מהמשכיר לממש את זכותו לבקר במושכר בתיאום מראש: היבטים משפטיים למשכיר).
• אי-הכנת המושכר לתיקונים/הדברה: השוכר מסרב לפנות חפצים, לכסות רהיטים או לבצע כל הכנה סבירה אחרת הנדרשת לצורך ביצוע עבודות תיקון או הדברה, דבר המונע או מעכב את ביצוען.
• התחמקות מתיאום מועד: השוכר מתחמק מתיאום מועד סביר לביצוע העבודות, אינו משיב לפניות, או מציע מועדים בלתי אפשריים באופן חוזר ונשנה.
• סירוב להפסיק גורם נזק: במקרים מסוימים, ייתכן שהשוכר מונע את התיקון על ידי סירוב להפסיק פעולה שלו שגורמת לנזק (למשל, שימוש מופרז במים המפריע לאיטום).

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מסרב לשתף פעולה עם בקשות תחזוקה, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות וחוק השכירות והשאילה: הסכם שכירות כולל בדרך כלל סעיפים המחייבים את השוכר לאפשר גישה לביצוע תיקונים ולשתף פעולה באופן סביר. אי-עמידה בחובה זו היא הפרה יסודית של ההסכם, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי. פעולה כזו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות.

• גרימת נזקים (פקודת הנזיקין): סירוב השוכר לשתף פעולה מוביל להחמרת הנזקים הקיימים או לגרימת נזקים חדשים. המשכיר זכאי לפיצוי מלא בגין כל נזק נוסף שנגרם כתוצאה מאי-שיתוף הפעולה, לרבות עלויות תיקון מוגדלות, ימי שכירות אבודים עקב עיכוב בתיקונים, ואף נזקים שנגרמו לדירות שכנים. (בדומה לפינוי שוכר אשר גורם לנזקים חמורים למושכר מעבר לבלאי סביר).

• סיכון בריאותי ובטיחותי: במידה ואי-שיתוף הפעולה מעמיד בסכנה את בריאותם או בטיחותם של הדיירים (כגון בעיות חשמל, נזילות חמורות), המשכיר חשוף לאחריות כבדה.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המסרב לשתף פעולה עם תחזוקה דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של הבקשות והסירובים: יש לתעד בכתב כל פנייה לשוכר לתיאום ביקור או לצורך שיתוף פעולה (כולל סיבת הביקור/תיקון, תאריך ושעה מוצעים, והודעה מראש סבירה), וכן את סירוביו או התחמקויותיו של השוכר (בכתב או בעל פה, עם תיעוד השיחה). יש לצרף העתק מהודעות שנשלחו ומהסכם השכירות. חשוב לתעד את הנזקים וההחמרה שלהם באמצעות צילומים וחוות דעת מומחים.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרה, מציין את סעיפי הסכם השכירות והחוק שהופרו, ודורש את שיתוף הפעולה באופן מיידי. במכתב יש להבהיר כי אי-שיתוף פעולה יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים בגין הנזקים שנגרמו כתוצאה מכך.
3. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו עשה ותביעת נזקים: אם השוכר אינו פועל לאפשר גישה/שיתוף פעולה ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום, ובמקביל תביעת נזקים נגד השוכר. התביעה תתבסס על ההפרה היסודית של הסכם השכירות. המשכיר יכול לדרוש, בנוסף לפינוי, גם צו עשה שיחייב את השוכר לאפשר גישה ולשתף פעולה, ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון עלויות תיקון מוגדלות, ימי שכירות אבודים), וכן הוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות

האם המשכיר חייב לתת התראה מראש לפני כניסה למושכר לצורך תיקונים? כן, על פי חוק השכירות והשאילה, על המשכיר לתת הודעה סבירה מראש, אלא אם מדובר במצב חירום המצדיק כניסה מיידית.

האם השוכר יכול לסרב לתיקון בגלל אי-נוחות זמנית? לא. שוכר אינו יכול לסרב לתיקונים חיוניים בטענה של אי-נוחות זמנית, כל עוד המשכיר פועל בתום לב ומנסה למזער את ההפרעה. עם זאת, המשכיר צריך להתחשב בשוכר ולתאם מועד נוח ככל האפשר.

מה קורה אם התיקון דורש פינוי זמני של הדירה? במקרים חריגים בהם נדרש פינוי זמני, הצדדים צריכים להגיע להסכמה לגבי תנאי הפינוי הזמני (למשל, השתתפות בשכר דירה חלופי). אם לא הגיעו להסכמה, הדבר יוכרע בבית המשפט.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המפרטים את חובת השוכר לאפשר גישה ולשתף פעולה עם המשכיר לצורך תחזוקה ותיקונים במושכר, תוך מתן הודעה סבירה מראש. יש להדגיש את ההשלכות החמורות של סירוב כזה, לרבות הזכות לפינוי וחיוב בפיצויים עבור נזקים מוגדלים.