פינוי שוכר לצורך מגורים עצמיים של המשכיר או קרובי משפחתו: היבטים משפטיים למשכיר

משכירים רבים מוצאים את עצמם במצב בו, לאחר תקופה מסוימת, הם או בני משפחתם הקרובים זקוקים לנכס המושכר למגוריהם. רצון לגיטימי זה להשתמש בקניינם עשוי להתנגש עם זכותו של השוכר להמשיך ולהתגורר במושכר, בפרט כאשר הסכם השכירות עדיין בתוקף. אף על פי שחופש החוזים הוא עיקרון יסוד, החוק מכיר בזכותו של המשכיר לדרוש את פינוי השוכר במקרים מסוימים, בייחוד כאשר מדובר בצורך אמיתי וכנה למגורים עצמיים. מאמר זה יסקור את ההיבטים המשפטיים ואת הדרך הנכונה לביצוע פינוי שוכר לצורך מגורים אישיים של המשכיר או קרובי משפחתו.

נקודות עיקריות:

• צורך אמיתי וכנה: המשכיר חייב להוכיח כי קיים צורך אמיתי וכנה למגורים שלו או של קרובי משפחתו מדרגה ראשונה (בן זוג, הורה, ילד). לא די ברצון כללי או בניסיון להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר.
• הודעה מראש: ככלל, יש למסור הודעה לשוכר מראש, בהתאם לתנאי הסכם השכירות ולחוק השכירות והשאילה, בדרך כלל 90 יום לפני תום תקופת השכירות, או 60 יום לפני תום תקופת האופציה.
• חשיבות הסכם השכירות: הסכם שכירות מנוסח היטב יכול להקל על הליך הפינוי, בייחוד אם הוא כולל סעיף מפורש המתייחס לאפשרות של המשכיר לדרוש את פינוי הנכס לצורך מגוריו או מגורי קרוביו.
• פינוי בהליך מהיר: במקרה של סירוב השוכר להתפנות, ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר לבית משפט השלום, תוך הצגת הוכחות לצורך במגורים.
• הימנעות מעשיית דין עצמית: אסור בשום אופן לפנות את השוכר בכוח או לנתק שירותים. כל פעולה שאינה במסגרת החוק עלולה לחשוף את המשכיר לתביעות נזיקין ועבירות פליליות.
• ייעוץ משפטי: מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין על מנת לנהל את הליך הפינוי בצורה חוקית, יעילה ומהירה, תוך מזעור סיכונים.

הבסיס החוקי והצורך במגורים עצמיים

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971), ובפרט תיקון מס' 1 המכונה "חוק שכירות הוגנת", קובעים הוראות שונות לגבי פינוי שוכר. סעיף 25 יא(א) לחוק, לדוגמה, קובע כי אם תקופת השכירות קצובה, רשאי משכיר להביא את תקופת השכירות לסיומה בתנאים מסוימים, אך הוא אינו מקנה למשכיר זכות אוטומטית לדרוש פינוי בכל עת. עם זאת, בפרשנות הפסיקה, צורך אמיתי וכנה של המשכיר או קרובי משפחתו למגורים במושכר מהווה עילה לגיטימית לפינוי, בייחוד כאשר הסכם השכירות אינו מכיל הוראות מפורשות השוללות זאת או כאשר תקופת השכירות הגיעה לסיומה והשוכר מסרב להתפנות. יש להבחין בין שכירות חופשית לבין שכירות מוגנת מכוח חוק הגנת הדייר (חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972), כאשר במקרה השני הדרישות לפינוי קפדניות בהרבה.

מי נחשב ל"קרוב משפחה"?

הפסיקה נוטה לפרש את המונח "קרוב משפחה" באופן מצומצם יחסית במקרים אלה, ומתייחסת בדרך כלל לבני משפחה מדרגה ראשונה: בן/בת זוג, הורים וילדים. נדרש להוכיח כי הצורך במגורים עבור קרוב המשפחה הוא אמיתי, כנה וסביר בנסיבות העניין, ולא למשל, ניסיון פסול לעקוף את הוראות החוזה או החוק.

הליך הפינוי לצורך מגורים עצמיים

כדי לפנות שוכר בגין צורך במגורים עצמיים, על המשכיר לנקוט בצעדים הבאים:

1. בדיקת הסכם השכירות

יש לבחון היטב את הוראות הסכם השכירות. אם ההסכם כולל סעיף המאפשר למשכיר לדרוש את פינוי הנכס לצורך מגורים עצמיים או של קרובי משפחתו, הדבר יחזק משמעותית את עמדתו. כמו כן, יש לוודא את תקופת השכירות, אפשרויות הארכה ולוחות זמנים למסירת הודעות.

2. מסירת הודעת פינוי

בשלב הראשון, על המשכיר למסור לשוכר הודעה בכתב על רצונו לסיים את השכירות ודרישה לפינוי הנכס. הודעה זו צריכה להימסר בהתאם למועדים הקבועים בהסכם השכירות, ובכל מקרה לא פחות מהמינימום הקבוע בחוק (לרוב 60 או 90 יום לפני מועד הפינוי הנדרש, תלוי בתקופת השכירות). יש לפרט בהודעה כי הפינוי נדרש לצורך מגורים עצמיים או מגורי קרוב משפחה ספציפי, ולציין את הסיבות לכך. אי-עמידה בתנאי הודעה אלו עלולה לעכב את הליך הפינוי פינוי שוכר אשר מסרב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות.

3. תיעוד הצורך במגורים

כדי להוכיח את כנות הצורך במגורים, על המשכיר לאסוף ראיות תומכות. אלו יכולות לכלול: אישורי מכירה או סיום שכירות של דירת המשכיר/קרוב המשפחה הנוכחית, מסמכים המעידים על מצב משפחתי (תעודת נישואין, לידה), מסמכים רפואיים (אם המעבר נובע מסיבות בריאותיות), אישורים על רישום למוסדות חינוך באזור הנכס, וכיוצא בזה. גם במקרים של פינוי יורשים הנכנסים לנעלי המשכיר שנפטר, נדרש להציג צורך כאמור פינוי שוכר עקב פטירתו של המשכיר והצורך של היורשים להיכנס למושכר.

4. הגשת תביעה לפינוי מושכר

במידה והשוכר מסרב לפנות את המושכר במועד שנקבע בהודעה, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום. הליך זה נדון בדרך כלל בהליך מהיר בהתאם ל תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018). בתביעה יש לפרט את כל העובדות, לצרף את הסכם השכירות, את הודעת הפינוי, ואת הראיות המעידות על הצורך האמיתי והכנה במגורים. בית המשפט יבחן את כנות הטענה ואת עמידת המשכיר בהוראות החוק וההסכם.

שאלות נפוצות (FAQ)

האם המשכיר חייב להציע לשוכר דירה חלופית?

בחוק השכירות והשאילה הישראלי, אין חובה חוקית על המשכיר להציע לשוכר דירה חלופית במקרה של פינוי לצורך מגורים עצמיים. עם זאת, הצעה כזו יכולה לסייע בניהול משא ומתן עם השוכר ולהקל על תהליך הפינוי, ואף להילקח בחשבון על ידי בית המשפט כאינדיקציה לכנות המשכיר.

מה קורה אם המשכיר לא עובר לגור בנכס לאחר הפינוי?

אם המשכיר פינה את השוכר בטענה לצורך מגורים עצמיים, אך בפועל לא עבר להתגורר בנכס ו/או השכיר אותו לצד שלישי תוך זמן קצר, השוכר שפונה עשוי להיות זכאי להגיש תביעה נגד המשכיר בגין הפרת חוזה, מצגי שווא, ו/או תביעה בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מהפינוי שנעשה במרמה. לכן, יש לוודא שהצורך הוא אכן אמיתי וכנה.

כמה זמן לוקח הליך פינוי כזה בבית המשפט?

הליך פינוי מושכר בהליך מהיר אמור להיות מהיר יחסית, אך פרק הזמן בפועל תלוי בעומס בבתי המשפט ובמורכבות התיק. לרוב, הדיון בתביעה עשוי להימשך מספר חודשים, ובסיומו ניתן פסק דין לפינוי. במקרים מסוימים, ייתכן שיצטרך המשכיר לפתוח תיק הוצאה לפועל כדי לאכוף את פסק הדין.

האם ניתן לדרוש פינוי לצורך שיפוץ משמעותי ולא מגורים?

פינוי לצורך שיפוץ משמעותי הוא עילה אפשרית לפינוי, אך היא שונה מפינוי לצורך מגורים עצמיים ודורשת הוכחה כי השיפוץ אכן הכרחי, משמעותי, ולא ניתן לבצעו כשהשוכר מתגורר בנכס. במקרה כזה, יש להוכיח את היקף העבודות, את הצורך בהן, ואת העובדה כי אינן מאפשרות מגורים. בדרך כלל, יש לדרוש מהשוכר לפנות את הנכס לתקופת השיפוצים ולא לצמיתות, אלא אם מדובר בשיפוץ מקיף המשנה באופן יסודי את הנכס.

Disclaimer: המידע במאמר זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.