פינוי שוכר עקב התקנת צמחייה פולשנית או גידולים חקלאיים הפוגעים ברכוש המשותף או מטרד לשכנים: היבטים משפטיים למשכיר

החצר, הגינה או שטחים ירוקים אחרים בבניין משותף הם חלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף, המיועדים לרווחת כלל הדיירים. כאשר שוכר מחליט להתקין צמחייה פולשנית (כמו קיסוס או פיקוס), או לגדל גידולים חקלאיים (כמו ירקות ופירות) בשטחים אלו, ללא קבלת אישור מתאים מועד הבית ומהרשויות, הוא עלול ליצור שורה של בעיות חמורות. צמחייה פולשנית יכולה לגרום לנזקים למבנה (חדירת שורשים ליסודות או צנרת), לחסום אור ואוויר לשכנים, למשוך מזיקים, ולפגוע בחזות הכללית. גידולים חקלאיים עלולים ליצור מפגע אסתטי, תברואתי (במיוחד אם אינם מטופלים כראוי), למשוך חרקים ומכרסמים, ואף לפגוע בזכויות שימוש של אחרים. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות, תביעות ודרישות מצד ועד הבית, שכנים ורשויות. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• התקנת צמחייה פולשנית או גידולים חקלאיים ברכוש המשותף ללא הסכמה היא הפרה של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• מצב זה גורם למטרד אסתטי, תברואתי, סביבתי, נזקים למבנה ופגיעה בזכויות שכנים.
• המשכיר חשוף לעלויות פינוי, קנסות מצד רשויות ואף תביעות מצד שכנים.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

אילו סוגי צמחייה/גידולים עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל צמחייה או גידול המבוצעים ללא קבלת האישורים הנדרשים ויוצרים מפגע. לדוגמה:

• צמחים פולשניים: גידול צמחים בעלי שורשים חזקים או קצב גדילה מהיר (כגון קיסוס, פיקוס, במבוק) העלולים לפגוע ביסודות הבניין, בצנרת, או בדרכי הגישה. (בדומה לפינוי שוכר עקב ביצוע שינויים במושכר הפוגעים ביסודות המבנה או בבטיחות הדיירים).
• גידולים חקלאיים: הקמת ערוגות ירקות, עצי פרי, או גידולי תבלין בקנה מידה חקלאי בשטחי גינה משותפים או על גגות.
• צמחייה מוזנחת: גידול צמחייה סבוכה, גבוהה ובלתי מטופלת המושכת מזיקים, מסתירה אור או נוף, ויוצרת מפגע אסתטי ותברואתי. (בדומה לפינוי שוכר המזניח ניקיון והיגיינה במושכר וגורם למפגעי תברואה ומזיקים).
• צמחים רעילים/אלרגניים: גידול צמחים העלולים לגרום לאלרגיות קשות או לסכנה בריאותית לדיירים אחרים. כל אלה מהווים מטרדי שכנים קשים וקבועים.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מגדל צמחייה פולשנית או גידולים חקלאיים לא מורשים, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לשמור על ניקיון וסדר ברכוש המשותף, להימנע מגרימת נזקים, ולעשות שימוש סביר והוגן במתקנים המשותפים. פעילות גינון חריגה זו מהווה הפרה חמורה של חובות אלו, המצדיקה ביטול ההסכם ודרישה לפינוי. פעולה כזו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות.

• גרימת נזק למבנה או לרכוש: שורשים של צמחים פולשניים עלולים לפגוע ביסודות, בקירות, בצנרת המים והביוב של הבניין, ולגרום לנזקים מבניים יקרים. כמו כן, גידולים חקלאיים עלולים לפגוע בריצוף או בתשתיות הגינה.

• גרימת מטרד (פקודת הנזיקין וחוק למניעת מפגעים): צמחייה פולשנית או גידולים חקלאיים מוזנחים יוצרים מטרד אסתטי, תברואתי (משיכת חרקים ומכרסמים), ועלולים אף לחסום אור ואוויר. מטרדים אלו מהווים עילה נזיקית לפי פקודת הנזיקין [נוסח חדש] וחוק למניעת מפגעים.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המקים צמחייה/גידולים לא מורשים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של המצב: יש לאסוף ראיות חזקות – צילומים (תמונות, סרטונים) של הצמחייה/גידולים, מיקומם, היקף הפגיעה בחזות או במבנה, תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים, וכן התראות מצד הרשות המקומית (אם נשלחו).
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף שהופרו, ודורש את סילוק הצמחייה/גידולים והשבת המצב לקדמותו לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים, ואף לפינוי הצמחייה על חשבונו.
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת גנים, תברואה, פיקוח הנדסי) שתטפל במפגע. דו"חות, קנסות או צווי סילוק מצד הרשויות יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק: אם השוכר אינו פועל לסילוק הצמחייה ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות, עילות הנזיקין והמטרד. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד של הצמחייה ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות פינוי, תיקון נזקים למבנה) וכן הוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי לצמחייה שהותקנה על ידי השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית, שכנים והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין המטרד והנזקים.

מי נושא בעלות סילוק צמחייה פולשנית? באופן עקרוני, השוכר אחראי לעלות הסילוק והתיקון של כל נזק שנגרם. אם המשכיר נאלץ לשלם עבור הסילוק, הוא יכול לתבוע את העלות חזרה מהשוכר כחלק מתביעת הפינוי ו/או הנזקים.

האם צמחייה פולשנית יכולה באמת לגרום נזק למבנה? בהחלט. שורשים של צמחים מסוימים מסוגלים לחדור למערכות איטום, סדקים ביסודות וקירות, ולגרום לנזילות, רטיבות, ואף לפגיעה יציבותית בטווח הארוך. זהו נזק חמור.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף, אוסרים על גידול צמחייה פולשנית או גידולים חקלאיים ברכוש המשותף ללא אישור מראש ובכתב, ומגדירים את ההשלכות של הפרה, לרבות הזכות לפנות את הצמחייה על חשבונו.