פינוי שוכר אשר חוסם מעברים או מונע שימוש סביר ברכוש המשותף בבניין: היבטים משפטיים למשכיר

מגורים בבניין משותף מבוססים על הבנה ושיתוף פעולה בין הדיירים, תוך הקפדה על זכויותיו של כל אחד מהם ועל כללי השימוש ברכוש המשותף. כאשר שוכר בוחר לחסום מעברים, לאחסן חפצים בצורה הפוגעת בבטיחות או במראה הרכוש המשותף, או מונע שימוש סביר בו, הוא מפר לא רק את הסכם השכירות אלא גם את תקנון הבית המשותף ואף את הוראות הבטיחות. מצב זה דורש התערבות מהירה של המשכיר, כבעל הנכס, כדי להגן על שאר הדיירים ולמנוע סיכונים משפטיים ואחרים. מאמר זה יסקור את ההיבטים המשפטיים הכרוכים בפינוי שוכר במקרים אלו, את הכלים העומדים לרשות המשכיר ואת הדרך הנכונה לפעול.

נקודות עיקריות

• הפרת הסכם ותקנון: חסימת מעברים מהווה הפרה של הסכם השכירות ושל תקנון הבית המשותף.
• סיכון בטיחותי: חסימת דרכי מילוט (חדרי מדרגות, כניסות/יציאות) מהווה סכנת חיים ועבירה על חוקי התכנון והבנייה וכיבוי אש.
• מטרד לשכנים: השוכר גורם למטרד לדיירי הבניין ופוגע באיכות חייהם.
• אחריות המשכיר: המשכיר עלול לשאת באחריות משפטית אם לא יפעל להפסקת המטרד.

מהו רכוש משותף ומהן זכויות הדיירים בו?

תשובה משפטית: רכוש משותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין שאינם מהווים דירה או חלק מדירה, לרבות חדרי מדרגות, לובי, מקלט, גג, חצר ומעברים. לדיירים, ובכללם שוכרים, יש זכות שימוש שווה וסביר ברכוש המשותף, תוך הימנעות מפגיעה בזכויותיהם של יתר הדיירים. חסימת מעברים או שימוש בלתי סביר המונע שימוש מאחרים, פוגע בזכות זו.

עילות הפינוי: הפרת חוזה, תקנון וחובה חקוקה

חסימת מעברים או מניעת שימוש סביר ברכוש המשותף עשויה להוות עילה לפינוי ממספר היבטים:

1. הפרת הסכם השכירות: מרבית הסכמי השכירות כוללים סעיפים המחייבים את השוכר לנהוג על פי תקנון הבית המשותף, לשמור על הסדר הציבורי ולא לגרום למטרדים. חסימת מעברים היא הפרה ישירה של סעיפים אלו.
2. הפרת תקנון הבית המשותף: תקנון הבית המשותף, בין אם המצוי (התקנון לדוגמה בחוק המקרקעין) ובין אם המוסכם, קובע כיצד יש להשתמש ברכוש המשותף. שימוש הפוגע בזכויות שאר הדיירים או מונע מהם גישה, הוא הפרה של התקנון.
3. פגיעה בבטיחות ובריאות הציבור: חסימת דרכי מילוט או אזורים משותפים עלולה להוות סכנה בטיחותית חמורה, בפרט במקרה של שריפה או רעידת אדמה. הדבר חושף את המשכיר לאחריות פלילית ואזרחית. במקרים של נזקים פיזיים, מומלץ לעיין במאמר: פינוי שוכר אשר גורם נזקים לרכוש המשותף בבניין: היבטים משפטיים למשכיר.

צעדים שעל המשכיר לנקוט לפני הגשת תביעת פינוי

1. תיעוד: יש לתעד את המטרדים בצילום, בוידאו ובתיאור מפורט של מועדים וסוג החסימה. יש לאסוף עדויות משכנים ולוודא כי תלונות הוגשו (למשל, לוועד הבית או לגורמים רשמיים, אם רלוונטי).
2. פנייה לשוכר בכתב: לשלוח מכתב התראה רשמי בדואר רשום (או במסירה אישית עם אישור קבלה) המפרט את ההפרות, דורש את הסרתן המיידית ומתרה כי אי-הסרה תוביל לנקיטת הליכים משפטיים. יש לציין את הסעיפים הרלוונטיים בהסכם השכירות ובתקנון הבית המשותף.
3. פנייה לוועד הבית: לערב את ועד הבית בקבלת ההחלטה ובתיעוד הפניות לשוכר, שכן זו בעיה המשפיעה על כלל דיירי הבניין. פעולה מתואמת מול דרישות רשמיות חשובה מאוד, וכדאי לקרוא על פינוי שוכר המסרב לשתף פעולה עם דרישות רשמיות.

הליכי פינוי וסעדים נוספים

אם השוכר ממשיך לחסום את הרכוש המשותף למרות ההתראות, המשכיר יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום. תביעה זו תוגש במסלול המהיר, על פי תקנות סדר הדין האזרחי. בתי המשפט נוטים להחמיר עם שוכרים המפרים את כללי הבית המשותף ופוגעים באיכות חייהם ובבטיחותם של שאר הדיירים. בנוסף לתביעת הפינוי, ניתן לבקש סעדים נוספים:

• צו עשה: בקשה לצו שיפוטי המורה לשוכר להסיר לאלתר את החסימה.
• תביעה כספית: פיצויים בגין נזקים שנגרמו (לדוגמה, עלויות פינוי, עוגמת נפש של דיירים אחרים, פגיעה בערך הנכס). מטרדים אלו עלולים להיחשב גם כמטרדי שכנים קשים וקבועים, המאפשרים עילות פינוי נוספות. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

שאלות נפוצות (FAQ)

האם ועד הבית יכול לפנות את השוכר ישירות?

לא, ועד הבית אינו יכול לפנות שוכר ישירות, שכן הוא אינו צד להסכם השכירות. סמכות הפינוי נתונה למשכיר בלבד, באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט. עם זאת, ועד הבית יכול לתמוך במשכיר על ידי איסוף ראיות, הגשת תלונות רשמיות וסיוע בהליכים המשפטיים.

מה ההבדל בין חסימת מעבר לבין אחסון חפצים ברכוש המשותף?

חסימת מעבר היא כל פעולה המונעת או מקשה על תנועה חופשית ברכוש המשותף (לדוגמה, עגלות ילדים החוסמות את חדר המדרגות). אחסון חפצים מתייחס להצבת חפצים ברכוש המשותף (אופניים, נעליים, עציצים) ללא חסימה, אך עדיין מדובר בשימוש בלתי סביר שעלול להוות מטרד ולפגוע במראה הרכוש המשותף, ודורש לרוב את הסרתם.

האם המשכיר אחראי על פעולות השוכר ברכוש המשותף?

המשכיר אינו אחראי באופן אוטומטי לכל פעולה של השוכר, אך חלה עליו חובה סבירה לפעול למניעת מטרדים ונזקים שיוצר השוכר. אם המשכיר מודע לחסימות ברכוש המשותף ואינו נוקט בצעדים סבירים להפסקתן, הוא עלול להיחשב כמי שמאפשר את המטרד ולהיתבע על ידי הדיירים האחרים או הרשויות.

האם דייר יכול לחסום מעבר יציאה מהבניין כדי למנוע כניסת זרים?

לא, חסימת מעברי יציאה מבניין אסורה בהחלט, שכן היא מהווה סכנת חיים חמורה במקרה חירום. במקרה כזה, יש לפנות באופן מיידי לרשות המקומית (מחלקת הנדסה או כיבוי אש) ולמשטרה כדי להביא להסרת החסימה.

המידע במאמר זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה יש להתייעץ עם עורך דין.