ערובות בחוזה שכירות למגורים: המגבלות החוקיות והסוגים השונים

חוזה שכירות למגורים הוא אחד ההסכמים הנפוצים והחשובים ביותר, הן עבור משכירים המבקשים להגן על רכושם והכנסתם, והן עבור שוכרים המבקשים קורת גג. חלק בלתי נפרד כמעט מכל חוזה שכירות הוא נושא הערבויות והביטחונות שמספק השוכר למשכיר. ערבויות אלו נועדו להבטיח את עמידת השוכר בהתחייבויותיו החוזיות, כגון תשלום דמי שכירות במועד, תשלום חשבונות וארנונה, ותיקון נזקים שנגרמו למושכר.

עם זאת, חשוב לדעת כי החוק בישראל קובע מגבלות ברורות על סוגי הערבויות וגובהן, במטרה להגן על השוכרים מפני דרישות מוגזמות ובלתי סבירות. מאמר זה יסקור את המגבלות החוקיות, את סוגי הערבויות הנפוצים ויעניק הנחיות למשכירים ושוכרים כאחד.

מטרת הערבויות בחוזה שכירות

הבטוחות והערבויות הנדרשות משוכרים נועדו להעניק למשכיר שקט נפשי ולהבטיח כי במקרה של הפרת חוזה שכירות: עילות פינוי ותרופות משפטיות על ידי השוכר, יהיה בידיו מנגנון לגביית חובות או פיצויים. הפרות נפוצות כוללות פינוי שוכר עקב אי תשלום דמי שכירות: מדריך למשכיר, אי עמידה בתשלומי חשבונות (כמו חשמל, מים, גז, ארנונה), או גרימת נזקים לדירה שאינם בלאי סביר.

מגבלות חוקיות על ערבויות לפי חוק השכירות והשאילה

תיקון מס' 10 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, שנכנס לתוקף בשנת 2017, הטיל מגבלות משמעותיות על משכירים בכל הנוגע לדרישת בטוחות (ערבויות) בחוזי שכירות למגורים. מטרת התיקון הייתה להקל על שוכרים ולהגן עליהם מפני דרישות בלתי מידתיות.

הגבלת סכום הערבויות

על פי חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר סכום כולל של בטוחות שלא יעלה על הנמוך מבין שני אלה:

• סכום השווה לדמי שכירות של שלישה חודשים.
• סכום השווה לפיקדון כספי של 15,000 ש"ח.

הגבלה זו חלה על סך כל הבטוחות יחד, בין אם מדובר בערבות בנקאית, שטר חוב, פיקדון כספי, או ערבות צד ג'. כלומר, אם משכיר דורש ערבות בנקאית בסך שני חודשי שכירות, הוא אינו יכול לדרוש בנוסף שטר חוב בסכום נוסף שיחרוג מהגבול. מידע מורחב על הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה זמין במקורות נוספים.

סוגי הערבויות המותרים

החוק אינו מגביל את סוגי הערבויות שניתן לדרוש, כל עוד עומדים במגבלת הסכום. הסוגים הנפוצים ביותר כוללים:

• ערבות בנקאית
• שטר חוב (שטרי ביטחון)
• פיקדון כספי (מזומן או צ'ק בנקאי)
• ערבות צד ג' (לרוב הורים או קרובי משפחה)

תנאים למימוש ערבויות

החוק מפרט באילו מקרים רשאי המשכיר לממש את הערבות שבידיו, וזאת רק לאחר מתן הודעה מוקדמת בכתב לשוכר ומתן שהות סבירה לתיקון ההפרה. המקרים העיקריים למימוש ערבויות הם:

• אי תשלום דמי שכירות במועד.
• אי תשלום חובות הנובעים מהשכירות (כגון חשבונות, ארנונה, ועד בית).
• אי תיקון ליקויים או נזקים שנגרמו למושכר על ידי השוכר (מעבר לבלאי סביר).
• אי פינוי המושכר בתום תקופת השכירות.

חשוב לציין כי המשכיר אינו רשאי לממש את הערבות ללא הצדקה חוזית ומשפטית, וכי עליו להחזיר לשוכר את יתרת הערבות מיד עם תום תקופת השכירות ולאחר ניכוי סכומים מוצדקים בלבד. למידע נוסף על מימוש ערובה על-ידי משכיר דירה מומלץ לעיין במדריכים רלוונטיים.

סוגי ערבויות נפוצים

ערבות בנקאית

זוהי התחייבות בלתי חוזרת של בנק לשלם למשכיר סכום נקוב, אם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו. הערבות הבנקאית נחשבת לביטחון חזק במיוחד עבור המשכיר, אך כרוכה בעלות עבור השוכר (עמלות לבנק) ומוגבלת בסכום ובתוקף.

שטר חוב (שטר ביטחון)

מסמך משפטי שבו השוכר, ולעיתים גם ערבים נוספים, מתחייבים לשלם סכום נקוב במועד מסוים או על פי דרישה. שטר חוב קל יחסית להנפקה, אך מימושו במקרה של הפרה עשוי לדרוש הליך משפטי בבית המשפט או בהוצאה לפועל. יש לזכור שגם שטר חוב כפוף למגבלות הסכום שצוינו לעיל.

פיקדון כספי

השוכר מפקיד בידי המשכיר סכום כסף מזומן או באמצעות צ'ק בנקאי. זהו סוג ביטחון ישיר ונגיש למשכיר. עם זאת, יש להקפיד על ניהול שקוף של הפיקדון ולוודא החזרתו לשוכר בתום התקופה, בכפוף לניכויים מוסכמים וחוקיים.

ערבים

כאשר צד שלישי (אדם פרטי, לרוב קרוב משפחה) חותם על חוזה השכירות כערב, הוא מתחייב לעמוד בהתחייבויות השוכר במידה והאחרון יפר אותן. ערבות זו יכולה להיות כחלק אינטגרלי מהחוזה או במסמך נפרד. חשוב לציין שגם ערבות צד ג' נכללת במגבלת הסכום הכולל של הבטוחות.

המלצות למשכירים ושוכרים

• למשכירים: הקפידו לנסח חוזה שכירות ברור ומפורט, המפרט את תנאי מימוש הערבויות. וודאו שהערבויות שאתם דורשים עומדות במגבלות חוק השכירות והשאילה כדי למנוע טענות משפטיות בעתיד. אל תדרשו יותר מהמותר בחוק, ופעלו בשקיפות מלאה מול השוכר. במקרה של הפרה, הקפידו על מתן התראות בכתב ושהות לתיקון, כנדרש בחוק, טרם מימוש הערבות. הליך מהיר לפינוי מושכר: המדריך המלא למשכיר מפרט צעדים נוספים במקרה של הפרה.
• לשוכרים: היו מודעים לזכויותיכם! בדקו שסכום הערבויות הכולל אינו עולה על המגבלות הקבועות בחוק. קראו היטב את תנאי מימוש הערבויות בחוזה וודאו שהם הוגנים וסבירים. דרשו העתק מכל ערבות שאתם מוסרים. בסיום תקופת השכירות, וודאו קבלת אישור בכתב על ביטול והחזרת כל הערבויות. היו ערניים לתשלומים שוטפים בחוזה שכירות למגורים: מה מותר ומה אסור לחייב את השוכר? כדי למנוע חיובים לא מוצדקים.

סיכום

הבטחות וערבויות בחוזה שכירות למגורים הן כלי חשוב להגנה על האינטרסים של שני הצדדים. עם זאת, חשוב לפעול בהתאם למגבלות החוקיות שנקבעו בחוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017, כדי למנוע מחלוקות מיותרות ולהבטיח הוגנות. הן למשכירים והן לשוכרים מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני חתימה על חוזה שכירות, כדי לוודא שזכויותיהם מוגנות ושההסכם עומד בדרישות החוק.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לייעוץ משפטי פרטני.