תוקפו של הסכם שכירות בעל פה ופינוי שוכר ללא חוזה כתוב

במציאות של ימינו, לא אחת נוצרים יחסי שכירות על בסיס אמון וסיכום בעל פה, ללא חוזה כתוב ומפורט. אולם, בעוד שהסכם כזה עשוי להיראות פשוט ונוח בתחילת הדרך, הוא עלול לעורר קשיים משפטיים לא מעטים, במיוחד כאשר מתעורר צורך בפינוי השוכר. מאמר זה יבחן את תוקפו של הסכם שכירות בעל פה, את נטל ההוכחה במקרים אלה, ואת ההליכים לפינוי שוכר ללא חוזה כתוב, על פי הדין בישראל.

תוקפו המשפטי של הסכם שכירות בעל פה

הדין הישראלי, ובפרט חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, קובע כי חוזה יכול להיכרת בעל פה, בכתב, או בכל דרך אחרת המעידה על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה. כלומר, עקרונית, הסכם שכירות בעל פה הוא בעל תוקף משפטי מחייב, בדיוק כמו הסכם כתוב. החוק אינו דורש בהכרח כתב לצורך תוקפו של הסכם שכירות רגיל.

אולם, כאשר מדובר על שכירות לתקופה העולה על חמש שנים, חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, דורש כי ההסכם יהיה בכתב. אי עמידה בדרישת הכתב במקרים אלה עלולה להשפיע על תוקפו או על היקף אכיפתו של ההסכם.

הוכחת קיומו של הסכם בעל פה

הקושי העיקרי בהסכם שכירות בעל פה אינו בתוקפו, אלא בנטל ההוכחה. במצב של מחלוקת בין הצדדים, מי שטוען לקיומו של הסכם, או לתנאים ספציפיים בו, נדרש להוכיח זאת בבית המשפט. הוכחה זו יכולה להתבצע באמצעות מגוון ראיות, כגון:

• עדים: עדותם של אנשים שהיו נוכחים בעת כריתת ההסכם או שהיו מודעים לתנאיו.
• התנהגות הצדדים: תשלום דמי שכירות לאורך זמן, כניסת השוכר לנכס, ביצוע תיקונים או שינויים בהסכמה, וכדומה.
• מסמכים נלווים: קבלות על תשלום שכירות, התכתבויות (הודעות טקסט, מיילים, הודעות וואטסאפ) המעידות על פרטי ההסכם, אסמכתאות לתשלום חשבונות.
• הקלטות: הקלטות שיחות (בכפוף לחוק האזנות סתר).

ככל שיש יותר ראיות התומכות בקיומו ובתנאיו של ההסכם בעל פה, כך עולה הסיכוי שבית המשפט יכיר בו ויאכוף אותו. עם זאת, קיים סיכון ממשי שבית המשפט יתקשה לקבוע את כל פרטי ההסכם, מה שעלול להוביל לפרשנויות שונות ולתוצאות בלתי צפויות. עוד בנושא נטל ההוכחה בתביעות פינוי וסכסוכי מקרקעין.

הליכי פינוי שוכר ללא חוזה כתוב

כאשר המשכיר מעוניין לפנות שוכר שהתקשר עמו בהסכם בעל פה, ההליך המשפטי יהיה דומה במהותו לפינוי שוכר עם חוזה כתוב, אך עשוי להיות מורכב יותר מבחינת נטל ההוכחה:

הודעה מוקדמת לפינוי

גם בהסכם בעל פה, נדרשת בדרך כלל מתן הודעה מוקדמת סבירה לשוכר על הכוונה לסיים את השכירות ולפנות את הנכס. אורכה של הודעה זו תלוי בנסיבות העניין, משך תקופת השכירות, והנוהג המקובל. במקרים רבים, נהוג לתת הודעה של 30 יום. בהקשרים מסוימים יש גם הגבלות על פינוי שוכר בחורף.

הגשת תביעה לפינוי

אם השוכר אינו מפנה את הנכס מרצונו לאחר קבלת ההודעה, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום. תביעה זו תוגש בהליך מהיר, המכונה "תביעה לפינוי מושכר". בתביעה, המשכיר יצטרך לפרט את העובדות המעידות על קיומו של הסכם השכירות בעל פה, את תנאיו, ואת עילת הפינוי (למשל, אי תשלום דמי שכירות או סיום תקופת השכירות). המשכיר יצטרך גם לפרט אילו מסמכים הוא מציג כראיה לקיומו ותנאיו של ההסכם.

קושי בנטל ההוכחה

כפי שצוין, ללא חוזה כתוב, נטל ההוכחה מוטל באופן כבד על המשכיר. עליו להוכיח לא רק את קיומו של הסכם השכירות, אלא גם את תנאיו (כגון גובה השכירות, מועדי תשלום, תקופת השכירות) ואת הפרתו, אם זו עילת הפינוי. בית המשפט יבחן את מכלול הראיות שהוצגו בפניו כדי להתרשם מקיומו של ההסכם ומתוכנו.

חשיבות תיעוד וראיות

על מנת למנוע מצבים מורכבים של גביית חובות משוכר שנעלם או פינוי שוכר ללא חוזה כתוב, מומלץ בחום למשכירים לדאוג לתיעוד יסודי של כל הסכם שכירות, בין אם בחוזה כתוב וחתום, ובין אם בתיעוד מקיף של פרטי ההסכם בהתכתבויות. תיעוד כזה יחסוך זמן, כסף ועוגמת נפש במקרה של מחלוקת.

סיכום

הסכם שכירות בעל פה הוא אמנם בעל תוקף משפטי, אך הוא טומן בחובו סיכונים רבים בשל קשיי הוכחה. מומלץ תמיד לערוך הסכם שכירות בכתב, המפרט את כל תנאי ההתקשרות, על מנת להבטיח את זכויות שני הצדדים ולמנוע מחלוקות עתידיות. כאשר אין חוזה כתוב, על המשכיר להיערך היטב עם ראיות ותיעוד רב ככל הניתן לפני פתיחת הליך פינוי. למידע נוסף, ראו תוקפו של הסכם שכירות בעל פה ופינוי שוכר ללא חוזה כתוב.