שוכר מעשן וגורם נזק/מטרד? כך תפנו אותו ותשמרו על הנכס!

החלטה על מדיניות עישון בנכס מושכר היא אבן יסוד בכל הסכם שכירות, והיא קריטית לשמירה על הנכס, ערכו ואיכות החיים בו. מרבית חוזי השכירות אוסרים במפורש על עישון בתוך הנכס, וזאת כדי למנוע נזקים (כתמי ניקוטין, שריפות קטנות), ריחות עשן בלתי ניתנים להסרה, וסיכונים בריאותיים. כאשר שוכר מתעלם מהוראה זו, או מעשן באופן מוגזם גם במקומות בהם אין איסור מפורש, וגורם לנזקים משמעותיים, לריחות קבועים, או למטרד חמור לדיירים אחרים, הוא מפר באופן בוטה את חוזה השכירות. הפרה זו לא רק מורידה את ערך הנכס ואת אטרקטיביותו, אלא גם עלולה להוביל לעלויות שיקום יקרות למשכיר, לסכסוכים קשים עם שכנים ואף לסיכוני אש. מדריך זה יספק למשכירים את הכלים המשפטיים והמעשיים לפינוי שוכר שגורם נזק או מטרד כתוצאה מעישון, ויסביר כיצד להגן על נכסכם ועל האינטרסים שלכם.

נקודות עיקריות:

• עישון בנכס בניגוד לחוזה או עישון הגורם לנזק/מטרד מהווה הפרה יסודית וחמורה של חוזה השכירות.
• הדבר עלול להוביל לנזקים פיזיים, ריחות עשן עמוקים, סיכוני אש, סכסוכים עם שכנים ופגיעה בערך הנכס.
• תיעוד מקיף של העישון, הנזקים, הריחות, תלונות שכנים וחוות דעת מומחים הוא קריטי.
• ניתן להגיש תביעת פינוי מושכר מהירה במקרים אלו, ולדרוש פיצוי כספי.
• יש לפעול במהירות ובאופן חוקי כדי למנוע החמרת המצב והשלכות יקרות.

מתי עישון גורם נזק/מטרד מצדיק פינוי שוכר?

עישון בנכס מושכר מצדיק פינוי כאשר הוא מפר סעיף מפורש בחוזה השכירות האוסר על עישון בנכס, או כאשר הוא גורם לנזק פיזי משמעותי, לריחות עשן קבועים ובלתי ניתנים להסרה, לסיכוני אש, או מהווה מטרד חמור ומתמשך לשכנים. גם אם החוזה אינו אוסר במפורש על עישון, עישון מופרז הגורם לכתמי ניקוטין, שריפות קטנות, נזקים לריהוט או ריחות חזקים המצריכים טיפול יקר, יכול להיחשב כהפרת חובת השוכר לשמור על הנכס ולהחזירו במצב תקין, או כגרימת מטרד. מצב זה מהווה הפרת תנאי שכירות: המדריך המלא לפינוי שוכר יסודית וחמורה, המצדיקה את ביטול ההסכם ואת הגשת תביעה לפינוי. אם העשן חודר לדירות שכנים ויוצר מטרד לשכנים? כך תפנו שוכר היוצר מטרד! מתמשך, הדבר מחזק את עילת הפינוי ואף עלול לגרור תלונות מהעירייה על מפגעים? כך תפנו שוכר סרבן!.

כיצד לתעד עישון ופגיעה בנכס/מטרד ולאסוף ראיות לפינוי?

תיעוד קפדני ושיטתי של העישון, הנזקים והמטרד הוא חיוני להצלחת הליך הפינוי ולגביית עלויות השיקום. עליכם לאסוף את הראיות הבאות:

• חוזה השכירות: עותק של החוזה המקורי, המפרט את סעיף איסור העישון (אם קיים), או את חובת השוכר לשמור על הנכס ולהחזירו במצב תקין וללא מטרדים.
• פרוטוקול מסירה: עותק של פרוטוקול המסירה או דו"ח מצב הנכס שנעשה בתחילת תקופת השכירות, המעיד על מצבו התקין והנקי של הנכס טרם כניסת השוכר.
• צילומים וסרטונים: צלמו את הנזקים שנגרמו בנכס (כתמי ניקוטין על קירות, תקרות, רהיטים, שריפות קטנות), וכן כל ראיה המעידה על עישון (מאפרות, בדלי סיגריות, ריחות חזקים). הקפידו על תאריכים ושעות מדויקים.
• חוות דעת מומחים: הזמינו חברת ניקיון המתמחה בניטרול ריחות, קבלן צבע, או שמאי מקרקעין, שיספק חוות דעת מקצועית בכתב, המפרטת את אופי הנזק, היקפו (למשל, הצורך בצביעה מיוחדת, טיפול בריחות באמצעות אוזון), ואת עלויות השבת המצב לקדמותו.
• עדויות שכנים/ועד בית: בקשו תצהירים מפורטים משכנים או חברי ועד הבית המעידים על ריחות עשן חזקים שחודרים לדירותיהם, על מטרד תמידי, או על תלונות שהוגשו. צרפו פרוטוקולים מישיבות ועד הבית אם הנושא נדון.
• התכתבות עם השוכר: שמרו תיעוד של כל מכתבי ההתראה ששלחתם לשוכר, בהם אתם מתריעים על הפרת החוזה בגין העישון, דורשים את הפסקתו ואת תיקון הנזקים, ומציינים את ההשלכות של אי-ביצוע.

מהם הצעדים המשפטיים לפינוי שוכר מעשן וגורם נזק/מטרד?

פינוי שוכר המעשן וגורם נזק/מטרד דורש נקיטת צעדים משפטיים סדורים. חשוב להימנע מפעולות עצמאיות העלולות לחשוף אתכם לתביעות מצד השוכר.

1. מכתב התראה דחוף: שלחו לשוכר מכתב התראה רשמי (רצוי באמצעות עורך דין) המפרט את הפרת חוזה השכירות בגין עישון/נזקים/מטרד. ציינו את הסעיפים הרלוונטיים בחוזה, את הנזקים (או הסיכונים, כגון אש) שנגרמו, ודרשו את הפסקת העישון המיידית, תיקון הנזקים (או פיצוי בגינם) וכן פינוי הנכס תוך פרק זמן קצר וברור (לרוב 7-14 ימים). ציינו כי אי-עמידה בדרישות תוביל להגשת תביעת פינוי ותביעה כספית.
2. הגשת תביעה לפינוי מושכר: אם השוכר אינו פועל בהתאם לדרישות, עליכם להגיש לבית המשפט השלום תביעה לפינוי מושכר. זוהי הדרך המהירה להשבת החזקה בנכס לידיכם. בתביעה תפרטו את עובדות המקרה, תצרפו את חוזה השכירות, את פרוטוקול המסירה, את כל תיעוד הנזקים והמטרד (צילומים, חוות דעת מומחים, עדויות) ואת מכתבי ההתראה. המשכיר יצטרך להוכיח כי השוכר הפר את חובותיו וכי הדבר מהווה הפרה יסודית המצדיקה פינוי.
3. תביעה כספית: במקביל או בנפרד לתביעת הפינוי, תוכלו להגיש תביעה כספית בגין נזקים שנגרמו לכם: עלויות ניקיון עמוק וניטרול ריחות, צביעה מיוחדת (במידה ונדרש), תיקון נזקים פיזיים, אובדן דמי שכירות (בתקופת השיקום), הוצאות משפטיות ועוגמת נפש. ייתכן אף צורך לתבוע מהשוכר כספים נוספים שהוטלו עקב פעולותיו.
4. הוצאה לפועל: לאחר קבלת פסק דין לפינוי, ובמידה והשוכר עדיין מסרב להתפנות, יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל כדי לאכוף את פסק הדין באמצעות קבלן הוצאה לפועל.

מומלץ לעיין בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 המגדיר את חובת השוכר לשמור על הנכס וסביבתו, בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 לעניין הפרת חוזה, ובתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 הנוגעות להליכי פינוי, ובחוק למניעת מפגעים, תשכ"א-1961 (חוק הרעש - אם העישון מהווה מטרד סביבתי).

שאלות ותשובות נפוצות בנושא שוכר מעשן ופינוי

האם כל עישון בנכס מצדיק פינוי?

לא בהכרח. אם חוזה השכירות אינו אוסר במפורש על עישון, ואין נזק או מטרד חמור, פינוי יהיה קשה יותר. עם זאת, אם העישון גורם לנזק פיזי משמעותי לנכס, ריחות בלתי ניתנים להסרה, או מהווה מטרד מתמשך ומוכח לשכנים, גם ללא סעיף מפורש, הדבר יכול להוות הפרה יסודית של חובת השוכר לשמור על הנכס או לא לגרום מטרד.

מה קורה אם השוכר מעשן במרפסת או בחצר פרטית?

גם עישון במרפסת או בחצר פרטית יכול להוות עילה לפינוי אם הוא מפר סעיף מפורש בחוזה האוסר זאת (למשל, כדי למנוע חדירת ריחות לדירה או לרכוש המשותף, או למנוע נזקים). בנוסף, אם עשן הסיגריות חודר לדירות שכנים ומהווה מטרד בריאותי או סביבתי מתמשך, הדבר יכול להוות הפרת חוק למניעת מפגעים או תקנון הבית המשותף, וכן עילה לפינוי.

האם אוכל לדרוש פיצוי על עלויות ניטרול ריחות ונזקים?

כן, בהחלט. אם תוכיחו שהעישון גרם לנזקים פיזיים (כתמים, שריפות קטנות) או לריחות עשן עמוקים ובלתי ניתנים להסרה רגילה, אתם זכאים לדרוש מהשוכר פיצוי מלא על עלויות ניקיון עמוק, ניטרול ריחות, צביעה מחדש (במידה ונדרש), ותיקון כל נזק אחר. ניתן גם לקזז עלויות אלו מהבטוחות (ערבות בנקאית/פיקדון) של השוכר, בהתאם לחוזה, אך חשוב לצרף פירוט וראיות לנזקים בעת הקיזוז.