שוכר מסרב לחוזה חדש? כך תחזירו את הנכס!

תקופת השכירות מסתיימת, וכמשכירים, אתם מעוניינים לחדש את החוזה או למצוא שוכר אחר. אך מה קורה כאשר השוכר הנוכחי מסרב לחתום על חוזה חדש, אך בו בזמן גם מסרב לפנות את הנכס? מצב זה, המכונה לעיתים "שוכר הנשאר בנכס לאחר תום תקופת השכירות" (Holdover Tenant), יוצר כאוס משפטי וכלכלי עבור המשכיר. מדריך זה יספק לכם את המידע הנדרש והצעדים המעשיים לפינוי שוכר המסרב לחתום על חוזה חדש, תוך שמירה על זכויותיכם כבעלי הנכס.

נקודות עיקריות:

• סירוב לחתום על חוזה חדש, לצד אי-פינוי הנכס, מהווה הפרה יסודית של חובת השוכר.
• חשוב לתעד כל התקשרות ודרישה מהשוכר בכתב.
• ניתן להגיש תביעת פינוי מהירה לבית המשפט.
• הימנעו מפעולות עצמאיות העלולות להיחשב כסעד עצמי אסור.
• קבלו ייעוץ משפטי מקצועי כדי להבטיח הליך פינוי חוקי ויעיל.

מתי שוכר המסרב לחוזה חדש נחשב למפר חוזה?

שוכר מסרב לחתום על חוזה חדש נחשב למפר חוזה באופן מיידי מרגע סיום תוקפו של חוזה השכירות הקיים, אם הוא אינו מפנה את הנכס. במצב כזה, מעמדו של השוכר הופך מ"שוכר" ל"פולש" או "בר רשות ללא תמורה", בהתאם לנסיבות ולאופי החוזה הקודם. סירוב השוכר לחתום על חוזה חדש, ובמקביל אי פינוי הנכס, מהווה הפרה יסודית של תנאי ההתקשרות המקוריים ואף פגיעה בזכות הקניין של המשכיר. במקרים אלה, למשכיר עומדת הזכות לדרוש את פינוי הנכס, וכן לתבוע פיצויים בגין כל נזק שנגרם לו, לרבות דמי שימוש ראויים לתקופה שבה השוכר נשאר בנכס ללא חוזה מחייב. למקרים בהם שוכר נשאר אחרי שהשכירות נגמרה? כך תפנו אותו מהנכס!, יש דמיון רב.

כיצד לפעול משפטית לפינוי שוכר סרבן?

פינוי שוכר המסרב לחתום על חוזה חדש דורש פעולה משפטית מהירה ונחושה. עליכם לוודא שהחוזה הקודם אכן הסתיים וכי ניתנו התראות מתאימות, במידה ונדרש בחוזה. הצעדים המרכזיים כוללים:

1. מכתב התראה רשמי: שלחו לשוכר מכתב התראה בכתב, רצוי באמצעות עורך דין, המודיע על סיום תקופת השכירות, דורש את פינוי הנכס לאלתר ומציין את כוונתכם לנקוט בהליכים משפטיים אם לא יפונה. ציינו כי מעתה ואילך, תשלום כלשהו ייחשב כדמי שימוש ראויים ולא כתשלום שכר דירה המחדש את החוזה. מכתב זה ישמש כראיה חותכת בהליך המשפטי.
2. הגשת תביעה לפינוי מושכר: אם השוכר מסרב לפנות את הנכס, עליכם להגיש לבית המשפט השלום תביעה לפינוי מושכר. זהו הליך מהיר יחסית שנועד להשיב את החזקה בנכס למשכיר. בתביעה תפרטו את העובדות, תצרפו את חוזה השכירות הקודם, מכתבי ההתראה וכל ראיה רלוונטית אחרת. המשכיר יצטרך להוכיח שהשוכר מפר את ההסכם או נשאר בנכס ללא זכות. במקרים בהם אין חוזה? כך תפנו שוכר שהתגורר בנכס ללא הסכם כתוב! ההליך מורכב יותר.
3. תביעה כספית: במקביל או בנפרד לתביעת הפינוי, ניתן להגיש תביעה כספית בגין דמי שימוש ראויים לתקופה שבה השוכר נשאר בנכס שלא כדין, וכן בגין כל נזק אחר שנגרם לכם עקב עיכוב הפינוי או הפרת תנאי שכירות: המדריך המלא לפינוי שוכר.
4. הוצאה לפועל: לאחר קבלת פסק דין לפינוי, במידה והשוכר עדיין לא מפנה את הנכס, יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל כדי לאכוף את פסק הדין באמצעות קבלן הוצאה לפועל.

חשוב להכיר את הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 ואת חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 לעניין סיום חוזה והפרתו. ההליך מתנהל על פי תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018.

שאלות ותשובות נפוצות בנושא סירוב לחתום על חוזה חדש

האם מותר לי להחליף מנעולים אם השוכר מסרב לחתום על חוזה חדש ולא מפנה?

לא! בשום אופן אסור לנקוט בסעד עצמי ולהחליף מנעולים או לנתק שירותים. פעולה כזו עלולה לחשוף אתכם לתביעה מצד השוכר בגין הסגת גבול או פגיעה בזכויותיו, גם אם הוא עצמו מפר את החוזה. יש לפעול אך ורק באמצעות הליכים משפטיים וצו פינוי מבית המשפט.

מה לגבי הפיקדון או הערבות הבנקאית במקרה כזה?

במידה וקיימים חובות לשוכר, כגון דמי שימוש ראויים לתקופה בה נשאר בנכס, נזקים שגרם, או הוצאות משפטיות, ניתן לעשות שימוש בפיקדון או בערבות הבנקאית לכיסוי חובות אלו. יש ליידע את השוכר בכתב על הכוונה לקזז חובות מהבטוחות.

כמה זמן לוקח בדרך כלל לפנות שוכר שמסרב לחתום על חוזה חדש?

הליך הפינוי יכול להימשך מספר שבועות עד מספר חודשים, תלוי במידת שיתוף הפעולה של השוכר ובמידת העומס על בתי המשפט. הגשת תביעה לפינוי מושכר היא הליך מהיר יחסית, אך תמיד ייתכנו עיכובים. לכן, חשוב לפעול במהירות וללא דיחוי עם גילוי הסירוב של השוכר.