עסק בחדר המדרגות? כך תפנו שוכר שהשתלט על הרכוש המשותף!

החיים בבית משותף מבוססים על הבנה והתחשבות הדדית, ועל שימוש הולם וסביר ברכוש המשותף. אולם, מה קורה כאשר שוכר מחליט להשתלט על חלקי הרכוש המשותף – כגון חדר המדרגות, הלובי, חצר הבניין או הגג – ולהשתמש בהם למטרותיו הפרטיות, בין אם להקמת מחסן אישי או אף לניהול עסק? מעשה כזה מהווה הפרה חמורה של תקנון הבית המשותף, פוגע בזכויותיהם של יתר הדיירים, מסכן את הבטיחות במקרה של שריפה, וחושף את המשכיר לתלונות, תביעות וקנסות. מאמר זה יפרט את הצעדים המשפטיים הנדרשים כדי לפנות שוכר סרבן במצב כזה, ולהגן על רכושכם ועל שלום הדיירים בבניין.

נקודות עיקריות:

• שימוש ברכוש המשותף למטרות פרטיות/מסחריות ללא אישור מהווה הפרה יסודית.
• הפרה זו פוגעת בזכויות יתר הדיירים ועלולה לחשוף את המשכיר לתביעות וקנסות.
• תיעוד השתלטות השוכר והתלונות מוועד הבית הוא קריטי.
• יש לשלוח התראות בכתב ולדרוש את פינוי הרכוש המשותף לאלתר.
• ניתן להגיש תביעת פינוי ו/או תביעה כספית בגין הנזקים שנגרמו.

מהו רכוש משותף ומהן זכויות השימוש בו?

"רכוש משותף" בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין שאינם מהווים דירה או חדר שירות שמוצמד לדירה. לדוגמה: קירות חיצוניים, גג, יסודות, חדרי מדרגות, לובי, מעליות, מקלטים, חצרות ועוד. השימוש ברכוש המשותף מוגדר בתקנון הבית המשותף (הן התקנון המוסכם והן התקנון המצוי בחוק המקרקעין) ונועד לשירות כלל הדיירים. שימוש פרטי או מסחרי ברכוש המשותף, כגון הקמת מחסן או ניהול עסק, ללא אישור מפורש של כלל בעלי הדירות, אסור בהחלט. מעשה כזה עלול לגרום למטרדי שכנים קשים וקבועים ואף לסיכונים בטיחותיים.

הסיכונים למשכיר משימוש בלתי חוקי ברכוש המשותף

כאשר שוכר משתלט על הרכוש המשותף, המשכיר חשוף לשורה של סיכונים חמורים:

• תביעות ועד הבית והשכנים: ועד הבית או דיירים יחידים רשאים להגיש תביעות נגד המשכיר ו/או השוכר בדרישה להפסיק את ההשתלטות, להחזיר את המצב לקדמותו, ולשלם פיצויים בגין נזקים ועוגמת נפש. כבעל הנכס, האחריות על כתפי המשכיר.
• קנסות וצווים: אם השוכר מנהל עסק ללא רישיון או בונה ללא היתר ברכוש המשותף, הרשויות המקומיות עלולות להטיל קנסות כבדים על המשכיר, ואף להוציא צווים להפסקת השימוש והריסה על חשבונו, בדומה למצב של פינוי שוכר בנכס מסחרי המנהל עסק ללא רישיון עסק תקף.
• בטיחות: הצבת חפצים, סחורות או ציוד בחדרי מדרגות או מעברים עלולה לחסום דרכי מילוט במקרה חירום ולסכן את חיי הדיירים.
• פגיעה בערך הנכס: השתלטות על הרכוש המשותף פוגעת בחזות הבניין, באיכות החיים בו, ועלולה לגרור ירידת ערך לנכס.

הצעדים המשפטיים נגד שוכר שהשתלט על רכוש משותף

1. תיעוד מקיף: צלמו את השתלטות השוכר על הרכוש המשותף, אספו תלונות בכתב מוועד הבית ומהשכנים, ותיעדו כל נזק שנגרם. רצוי לגבות את התיעוד בחוות דעת של איש מקצוע (כגון מומחה בטיחות אש).
2. מכתב התראה: שלחו לשוכר מכתב התראה רשמי (רצוי מעורך דין) המפרט את הפרת הסכם השכירות, את הוראות תקנון הבית המשותף שהופרו, ואת הסיכונים הכרוכים במעשיו. דרשו ממנו לפנות את הרכוש המשותף ולהפסיק את השימוש הבלתי חוקי בו תוך פרק זמן קצר וסביר. ציינו כי אי-עמידה בדרישה תוביל לנקיטת הליכים משפטיים, לרבות תביעת פינוי ותביעה כספית.
3. הגשת תביעה לפינוי מושכר: אם השוכר אינו מפנה את הרכוש המשותף או ממשיך בשימוש בלתי חוקי, יש להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט. בתביעה זו יודגשו הפרת הסכם השכירות, הפרת חוק המקרקעין והתקנון, והנזקים והסיכונים שנגרמו לכלל דיירי הבניין ולמשכיר. ניתן לבקש גם צו עשה לפינוי מיידי של הרכוש המשותף.
4. תביעה כספית: המשכיר זכאי לדרוש פיצויים על כל הנזקים שנגרמו לו כתוצאה ממעשי השוכר, לרבות עלויות פינוי, ניקיון, תיקון נזקים לרכוש המשותף, קנסות שהוטלו עליו על ידי הרשות, והוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות בנושא השתלטות על רכוש משותף

האם מותר לשוכר לאחסן חפצים אישיים קטנים ברכוש המשותף?

ככלל, כל אחסון חפצים אישיים ברכוש המשותף דורש הסכמה של כלל הדיירים או הוראה מפורשת בתקנון. גם אם מדובר בחפצים קטנים, אחסון כזה עלול להוות מטרד, ליצור מפגעי בטיחות (חסימת מעבר), ואף להביא להשתלטות זוחלת. לכן, מומלץ לא לאפשר זאת.

מה קורה אם ועד הבית אינו פעיל?

גם אם ועד הבית אינו פעיל, חוק המקרקעין והתקנון המצוי חלים על הבניין. כל דייר בבניין רשאי לאכוף את הוראות התקנון, ואף להגיש תביעה בעניין. במקרה כזה, המשכיר עדיין אחראי לפעול מול השוכר.

האם המשכיר יכול לדרוש תשלום נוסף מהשוכר על השימוש ברכוש המשותף?

לא, ללא הסכם מפורש ואישור של ועד הבית (ושל בעלי הדירות), המשכיר אינו יכול לדרוש תשלום נוסף. הדרך הנכונה היא לדרוש את הפסקת השימוש הבלתי חוקי ופינוי הרכוש המשותף. דרישת תשלום עלולה להתפרש כהכשרת הפעולה הבלתי חוקית.

הערה משפטית: המידע המובא במאמר זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. מומלץ תמיד להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום בטרם נקיטת הליכים משפטיים.

מקורות משפטיים רלוונטיים (לדוגמה):

1. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
2. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971
3. חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973
4. חוק רישוי עסקים, תשכ"ח-1968