הנכס נמכר או עבר בירושה? כך תפנו שוכר באופן חוקי!

העברת בעלות על נכס מקרקעין – בין אם באמצעות מכירה לצד שלישי, ובין אם בירושה – היא אירוע משפטי וכלכלי משמעותי. אירוע זה מעלה לא אחת את השאלה כיצד לנהוג בשוכר המתגורר בנכס. האם המשכיר החדש מחויב לכבד את הסכם השכירות הקיים? האם ניתן לדרוש מהשוכר לפנות את הנכס? בעוד שלמשכיר החדש עשויה להיות כוונה להיכנס לנכס בעצמו, לשפץ אותו או להשכירו מחדש, לשוכר עומדות זכויות על פי הסכם השכירות ועל פי חוק השכירות והשאילה. איזון נכון בין זכויות אלו מחייב היכרות עם הדין ופעולה מדויקת. מאמר זה יספק למשכירים את המדריך המלא כיצד לפעול משפטית לפינוי שוכר במקרים של העברת בעלות על הנכס.

נקודות עיקריות:

• הכלל הוא ש"דין שכירות כדין קניין" – הקונה נכנס בנעלי המוכר ומחויב להסכם השכירות.
• ניתן לפנות שוכר עקב מכירה רק בתנאים מסוימים ולאחר מתן הודעה מוקדמת.
• הסכם שכירות מפורש יכול להסדיר את סיום השכירות במקרה של מכירה.
• הליכי פינוי במקרים אלו דורשים הקפדה יתרה על הפרוצדורה החוקית.

העברת בעלות על הנכס – מהן הזכויות והחובות של המשכיר החדש/הישן והשוכר?

על פי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, העברת בעלות בנכס (מכירה, ירושה, מתנה) אינה מבטלת אוטומטית את הסכם השכירות הקיים. הכלל המשפטי הוא ש"הקונה נכנס בנעלי המוכר", כלומר, המשכיר החדש (הקונה או היורש) הופך להיות המשכיר לכל דבר ועניין, ומחויב לכל תנאי הסכם השכירות הקיים. המשכיר החדש אינו יכול פשוט לדרוש מהשוכר לפנות את הנכס בטענה שהוא הבעלים החדש.

עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם ניתן לדרוש פינוי:

1. סעיף פינוי בהסכם: אם בהסכם השכירות המקורי נכלל סעיף המאפשר למשכיר (או למשכיר החדש) לבטל את ההסכם או לדרוש פינוי במקרה של מכירת הנכס, וזאת בכפוף למתן הודעה מראש.
2. מכירה לצורך מגורים עצמיים: אם הנכס נמכר לאדם פרטי המעוניין לגור בו בעצמו, או שקרוב משפחתו של הקונה מעוניין לגור בו, ובתנאי שהסכם השכירות המקורי אינו לטובת השוכר (כלומר, סעיף פינוי בהסכם קובע זאת). ראו: פינוי שוכר לצורך מגורים עצמיים של המשכיר או קרובי משפחתו: המדריך המשפטי למשכיר.
3. פרויקטים של התחדשות עירונית: במקרים של נכס המיועד להריסה במסגרת פרויקטים כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי, קיימים כללים מיוחדים לפינוי שוכרים. ראו: פינוי שוכר בנכס המיועד להריסה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי): היבטים משפטיים למשכיר.

אילו צעדים משפטיים יש לנקוט לפינוי שוכר עקב העברת בעלות?

הצעד הראשון הוא לבחון היטב את הסכם השכירות הקיים. יש לוודא האם קיימים בו סעיפים המתייחסים למצב של מכירת הנכס, ולעמידה בתנאיהם. במידה ואין סעיף כזה, או אם הקונה מעוניין לפנות את השוכר לצורך מגורים עצמיים, יש לפעול באופן הבא:

1. הודעה מוקדמת לשוכר: יש לשלוח לשוכר הודעה רשמית, רצוי באמצעות עורך דין, על העברת הבעלות ועל הכוונה (אם קיימת) לבקש ממנו לפנות את הנכס. הודעה זו חייבת להיות בהתאם לתנאי הסכם השכירות ועל פי חוק (לרוב 60 או 90 יום מראש).
2. משא ומתן עם השוכר: במקרים רבים, הדרך היעילה והמהירה ביותר לפינוי היא להגיע להסכמה עם השוכר על פינוי מוקדם, בתמורה לפיצוי כספי או סיוע במציאת דירה חלופית. הסכם פשרה כזה מונע הליכים משפטיים ארוכים ויקרים.
3. הגשת תביעת פינוי: אם לא הושגה הסכמה עם השוכר והמשכיר החדש מעוניין לפנותו (כאשר קיימת עילה חוקית לפינוי), יש להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. בתביעה זו, המשכיר יצטרך להוכיח את העילה לפינוי (לדוגמה, סעיף בהסכם או רצון למגורים עצמיים), וכי ניתנה הודעה מוקדמת כנדרש. הליך זה הוא מהיר יחסית אך דורש דיוק משפטי. חשוב לציין כי במקרים של החזקה שלא כדין, ההליכים המשפטיים דומים להשכירות נגמרה והוא נשאר? כך תפנו שוכר המסרב לפנות נכס!.

מניעה: כיצד לכלול סעיפים מתאימים בהסכם השכירות למקרה של מכירה/ירושה?

המפתח למניעת מורכבויות אלו טמון בניסוח הסכם שכירות מפורט וברור. מומלץ לכלול סעיף מפורש בהסכם המאפשר למשכיר, במקרה של מכירת הנכס או העברת בעלות, לסיים את הסכם השכירות מול השוכר, וזאת בכפוף למתן הודעה מוקדמת מספקת (לדוגמה, 90 יום מראש) ולתשלום פיצוי מוסכם (אם נקבע). סעיף כזה מספק ודאות לשני הצדדים ומאפשר למשכיר למכור את הנכס כשהוא פנוי. בנוסף, חשוב לוודא שהסכם השכירות מגדיר במפורש את התנאים והמגבלות על זכות המשכיר לבטל את הסכם השכירות. פינוי שוכר שנכנס למושכר ללא הסכם שכירות חתום וברור: היבטים משפטיים למשכיר מדגיש את חשיבות הסכם כתוב וברור.

למידע נוסף אודות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 למידע נוסף אודות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 למידע נוסף אודות חוק הירושה, תשכ"ה-1965

שאלות ותשובות (FAQ)

האם קונה חדש חייב לכבד את הסכם השכירות הקיים?

כן, הכלל הוא שקונה נכס נכנס בנעלי המוכר ומחויב להסכם השכירות הקיים. המשכיר החדש אינו יכול לבטל את ההסכם באופן חד צדדי אלא אם כן קיימת עילה לכך על פי הסכם השכירות או על פי חוק (לדוגמה, רצון למגורים עצמיים בתנאים מסוימים).

כמה זמן מראש צריך להודיע לשוכר על פינוי עקב מכירה?

תקופת ההודעה המוקדמת תלויה בסעיפים המוסכמים בהסכם השכירות ובנסיבות. אם אין סעיף מפורש, חוק השכירות והשאילה קובע תקופות הודעה מינימליות (לדוגמה, חודש לפני תום תקופת השכירות). במקרים של פינוי לצורך מגורים עצמיים, נדרשת לרוב תקופת הודעה ארוכה יותר (לדוגמה, 90 יום).

האם המשכיר חייב לפצות את השוכר על פינוי מוקדם?

אם הסכם השכירות מאפשר פינוי מוקדם עקב מכירה, הוא לרוב יכלול גם מנגנון פיצוי מוסכם. אם אין סעיף כזה, וקיימת עילה חוקית לפינוי (כגון מכירה לצורך מגורים עצמיים), המשכיר אינו חייב לפצות את השוכר, אך לעיתים קרובות מומלץ להגיע להסכם פיצוי מוסכם כדי למנוע מחלוקות והליכים משפטיים יקרים וארוכים.

מה קורה לביטחונות שהפקיד השוכר במקרה של מכירה?

הביטחונות שהפקיד השוכר נשארים בתוקף. המשכיר המוכר (הישן) יעביר את הביטחונות לידי המשכיר החדש (הקונה), והאחריות להחזרתם לשוכר בתום תקופת השכירות תעבור אל המשכיר החדש, לאחר קיזוז חובות ונזקים (אם יהיו). מומלץ לתעד את העברת הביטחונות בכתב.