פינוי שוכר עקב התקנת סורגים, רשתות או אמצעי מיגון אחרים הפוגעים בחזות הבניין או בטיחות הדיירים: היבטים משפטיים למשכיר

הצורך בביטחון אישי הוא לגיטימי וחשוב, אך כאשר שוכר מחליט להתקין סורגים, רשתות, שערים או כל אמצעי מיגון אחר במושכר (במיוחד בחלונות, מרפסות או פתחי יציאה), הוא עלול לפגוע לא רק בחזות הבניין ובמראהו האחיד, אלא גם לסכן את בטיחות הדיירים עצמם, למשל על ידי חסימת דרכי מילוט במקרה חירום. התקנות כאלו, במיוחד ברכוש המשותף או בחלקים הנראים מבחוץ, דורשות לרוב הסכמה של ועד הבית ו/או רוב מיוחד של בעלי הדירות, וכן היתרים מהרשות המקומית. כאשר שוכר פועל באופן חד-צדדי, הוא חושף את המשכיר לתלונות, תביעות ודרישות מצד ועד הבית, שכנים ורשויות. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• התקנת סורגים, רשתות או אמצעי מיגון אחרים ללא הסכמה היא הפרה של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• היא עלולה לגרום לפגיעה אסתטית, סכנה בטיחותית (חסימת דרכי מילוט), ואף פגיעה ביסודות המבנה.
• המשכיר חשוף לתביעות וקנסות מצד ועד הבית והרשויות.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

אילו אמצעי מיגון עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל אמצעי מיגון המותקן באופן המשנה את חזות הבניין, פוגע בבטיחות או נעשה ללא היתר. לדוגמה:

• סורגים: התקנת סורגים על חלונות או מרפסות, במיוחד אם הם שונים בצורתם, צבעם או חומרם מהמקובל בבניין, או חוסמים פתחי מילוט.
• רשתות: התקנת רשתות ביטחון או רשתות נגד יונים במרפסות או בחלונות באופן בולט, לא אסתטי או כזה המהווה סכנה. (בדומה לפינוי שוכר עקב פגיעה בחזות הבניין או בקירות החיצוניים).
• שערים/גדרות: הצבת שערים או גדרות בחצר או במעברים משותפים.
• שינויים במבנה: ביצוע שינויים ביסודות המבנה או קירות תומכים לצורך התקנת אמצעי מיגון, העלול לסכן את בטיחות הדיירים. (בדומה לפינוי שוכר עקב ביצוע שינויים במושכר הפוגעים ביסודות המבנה או בבטיחות הדיירים).

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מתקין אמצעי מיגון לא מורשים, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרת הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לציית לכללי הבית המשותף ולהימנע מביצוע שינויים בחזות הבניין או התקנת מתקנים קבועים ברכוש המשותף או בחלקי הבניין הנראים כלפי חוץ ללא הסכמה. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי.

• פגיעה בחזות הבניין: התקנת אמצעי מיגון שונים באופיים או צבעם משאר הבניין פוגעת במראה האחיד וגורמת למפגע אסתטי, המוריד את ערך הנכס.

• סכנה בטיחותית: סורגים או רשתות שאינם ניתנים לפתיחה מבפנים במקרה חירום (שריפה לדוגמה) מהווים סכנה בטיחותית חמורה, המנוגדת לתקנות הבטיחות. זו עילה חזקה לפינוי.

• הפרת חוקי תכנון ובנייה: התקנת סורגים מסוימים או שינויים במעטפת הבניין דורשים היתר בנייה. אי-קבלת היתר כזה מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה וחושפת את המשכיר לקנסות וצווי הריסה.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המקים אמצעי מיגון לא מורשים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההתקנה: יש לאסוף ראיות מפורטות – צילומים (תמונות, סרטונים) של אמצעי המיגון, מיקומם, השפעתם על חזות הבניין או על הבטיחות, תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים, וכן התראות מצד הרשות המקומית (אם נשלחו).
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף שהופרו, ודורש את הסרת המתקנים והשבת המצב לקדמותו לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 7-14 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח על הבנייה, מהנדס העיר) לקבלת סיוע ואכיפה. דו"חות, קנסות או צווי הריסה מצד הרשות המקומית יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק/הריסה: אם השוכר אינו פועל להסרת המתקנים ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות ועל עילות המטרד והסכנה הבטיחותית. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד/הריסה של המתקנים ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות פינוי) וכן הוצאות משפטיות.
5. איסור עשיית דין עצמית: בשום אופן אין להסיר את המתקנים או להשמיד אותם באופן עצמאי. פעולה כזו עלולה לחשוף את המשכיר לתביעה נגדית על נזק לרכוש השוכר. כל פעולה חייבת להתבצע באמצעות צו בית משפט ו/או קבלן הוצאה לפועל.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי להתקנות של השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין הפרות תקנון, חוקי עזר עירוניים, או גרימת סכנה.

האם ניתן לדרוש פיצויים על פגיעה אסתטית? כן. בתי המשפט מכירים בפגיעה אסתטית כנזק המזכה בפיצוי, במיוחד בבתים משותפים בהם יש חשיבות למראה האחיד של הבניין. המשכיר יכול לטעון לירידת ערך הנכס בשל הפגיעה האסתטית.

מה קורה אם הסורגים חוסמים דרכי מילוט? זהו מצב חמור ביותר. יש לפנות באופן מיידי לרשות המקומית (מהנדס העיר, מחלקת בטיחות אש) ולבקש צו להסרה מיידית. במקרה כזה, בית המשפט ימהר לתת צו פינוי נגד השוכר.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף, אוסרים על התקנת מתקנים קבועים או משני חזות (כולל סורגים ורשתות) ללא אישור מראש ובכתב, ומגדירים את ההשלכות של הפרה. כמו כן, מומלץ לצרף עותק מתקנון הבית המשותף כנספח.