פינוי שוכר עקב התקנת צלחות לוויין, אנטנות או כבלי תקשורת הפוגעים בחזות הבניין או ברכוש המשותף: היבטים משפטיים למשכיר

בבניינים משותפים, גגות, קירות חיצוניים ושטחים משותפים אחרים הם חלק מהרכוש המשותף, וכל שינוי או התקנה בהם דורשים הסכמה של ועד הבית ו/או רוב מיוחד של בעלי הדירות, ולעיתים אף היתרים מהרשות המקומית. כאשר שוכר מחליט להתקין באופן עצמאי צלחות לוויין, אנטנות, או למתוח כבלי תקשורת על קירות הבניין או ברכוש המשותף, ללא קבלת אישור מתאים, הוא פועל בניגוד לחוק ולתקנון. פעולה כזו עלולה לפגוע בחזות הבניין, לגרום נזק לקירות או למערכות האיטום, ליצור מפגע בטיחותי (כבלים משתלשלים), ואף להוות הפרה של חוקי התכנון והבנייה. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות, תביעות ודרישות מצד ועד הבית, שכנים ורשויות. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• התקנת צלחות לוויין, אנטנות או כבלי תקשורת ללא הסכמה מהווה הפרה של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• מצב זה עלול לגרום לפגיעה אסתטית, נזק למבנה/מעטפת, סכנה בטיחותית, ואף להפרת חוקי התכנון והבנייה.
• המשכיר חשוף לתביעות, קנסות וצווי הסרה מצד ועד הבית והרשויות.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

אילו התקנות תקשורת עלולות להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל התקנה של מערכת תקשורת המבוצעת ללא קבלת האישורים הנדרשים. לדוגמה:

• צלחות לוויין/אנטנות: התקנת צלחות לוויין גדולות, אנטנות קליטה, או כל מתקן תקשורת בולט על הגג המשותף, קירות חיצוניים, מרפסות, או בחצר, במיוחד אם הם אינם אחידים עם שאר המתקנים בבניין או פוגעים בחזות.
• כבילת תקשורת: מתיחת כבלי תקשורת (אינטרנט, טלוויזיה) באופן גלוי על הקירות החיצוניים או ברכוש המשותף, ללא תעלות מסודרות, או באופן היוצר מפגע בטיחותי או אסתטי.
• שינויים במבנה: קידוחים או שבירת קירות לצורך העברת כבלים או צינורות תקשורת, העלולים לפגוע ביציבות המבנה או במערכות האיטום. (בדומה לפינוי שוכר עקב ביצוע שינויים במושכר הפוגעים ביסודות המבנה או בבטיחות הדיירים).

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מתקין מערכות תקשורת לא מורשות, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לציית לכללי הבית המשותף ולהימנע מביצוע שינויים בחזות הבניין, במבנה, או התקנת מתקנים קבועים ברכוש המשותף או בחלקי הבניין הנראים כלפי חוץ ללא הסכמה. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי.

• פגיעה בחזות הבניין/מטרד אסתטי: התקנת מתקנים אלו באופן לא אחיד, בולט או מכוער פוגעת במראה האחיד של הבניין, יוצרת "זיהום ויזואלי", ומורידה את ערכו האסתטי והכספי של הנכס. (בדומה לפינוי שוכר עקב פגיעה בחזות הבניין או בקירות החיצוניים).

• נזק למבנה/מעטפת וסכנה בטיחותית: התקנה חובבנית או קידוחים לא נכונים עלולים לגרום לנזק לקירות, למערכות האיטום, ואף לפגיעה ביציבות המבנה. כבלים משתלשלים או מתקנים לא מאובטחים עלולים ליפול ולסכן עוברים ושבים.

• הסגת גבול (רכוש משותף): התקנת ציוד על גג או קיר משותף ללא אישור היא למעשה השתלטות על רכוש משותף ומהווה הסגת גבול. (בדומה לפינוי שוכר המשתלט על שטחים משותפים או חניות בבניין).

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המקים מערכות תקשורת לא מורשות דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההתקנה: יש לאסוף ראיות מפורטות – צילומים (תמונות, סרטונים) של המתקנים, מיקומם, השפעתם על חזות הבניין או על המבנה, תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים, וכן התראות מצד הרשות המקומית (אם נשלחו).
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף שהופרו, ודורש את הסרת המתקנים והשבת המצב לקדמותו לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 7-14 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח על הבנייה, מהנדס העיר) לקבלת סיוע ואכיפה. דו"חות, קנסות או צווי הסרה מצד הרשות המקומית יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק/הריסה: אם השוכר אינו פועל להסרת המתקנים ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות ועל עילות המטרד והסכנה הבטיחותית. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד/הריסה של המתקנים ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות פינוי) וכן הוצאות משפטיות.
5. איסור עשיית דין עצמית: בשום אופן אין להסיר את המתקנים או להשמיד אותם באופן עצמאי. פעולה כזו עלולה לחשוף את המשכיר לתביעה נגדית על נזק לרכוש השוכר. כל פעולה חייבת להתבצע באמצעות צו בית משפט ו/או קבלן הוצאה לפועל.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי להתקנות של השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין הפרות תקנון, חוקי עזר עירוניים, או גרימת סכנה.

האם ניתן לדרוש פיצויים על פגיעה אסתטית או ירידת ערך? כן. בתי המשפט מכירים בפגיעה אסתטית כנזק המזכה בפיצוי, במיוחד בבתים משותפים בהם יש חשיבות למראה האחיד של הבניין. המשכיר יכול לטעון לירידת ערך הנכס בשל הפגיעה האסתטית, באמצעות שמאות מתאימה.

מה קורה אם המתקנים חוסמים מעבר או מפריעים לניקיון? במקרים כאלה, מדובר במטרד בטיחותי ותברואתי. יש לפנות לרשות המקומית (פיקוח עירוני) ולבקש צו להסרת המפגע. חסימת דרכי מילוט היא עילה חמורה ביותר.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף, אוסרים על התקנת מתקני תקשורת (כולל צלחות לוויין, אנטנות וכבלים) על חלקי הבניין הנראים כלפי חוץ או ברכוש המשותף ללא אישור מראש ובכתב מועד הבית (ומהמשכיר), ומגדירים את ההשלכות של הפרה. כמו כן, מומלץ לצרף עותק מתקנון הבית המשותף כנספח.