פינוי שוכר עקב התקנת מתקני משחקים או מתקני ספורט קבועים ברכוש המשותף ללא הסכמה: היבטים משפטיים למשכיר

הרכוש המשותף בבית משותף – הכולל חצרות, גינות, גגות ושטחים פתוחים אחרים – מיועד לשימוש כלל דיירי הבניין. כל שינוי בו, ובמיוחד התקנה של מתקנים קבועים כמו מתקני משחקים (נדנדות, מגלשות) או מתקני ספורט (סלי כדורסל, מתקני כושר), דורשים הסכמה של ועד הבית ו/או רוב מיוחד של בעלי הדירות, ולעיתים אף היתרי בנייה מהרשות המקומית. כאשר שוכר מחליט להתקין מתקנים אלו באופן חד-צדדי, ללא קבלת אישור מתאים, הוא משתלט על שטח ציבורי, פוגע בזכויות השימוש של יתר הדיירים, ועלול ליצור מטרד (רעש), סכנה בטיחותית (מתקנים לא תקניים או לא מאובטחים) ואף מפגע אסתטי. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות קשות מצד ועד הבית ויתר הדיירים, לקנסות מצד הרשויות, ועלול למצוא עצמו נאלץ לטפל בהסרת ההתקנות על חשבונו. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• התקנת מתקני משחקים/ספורט קבועים ברכוש המשותף ללא הסכמה היא הפרה של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• מצב זה גורם למפגע אסתטי, בטיחותי, תברואתי, רעש, ופוגע בזכויות השימוש של יתר הדיירים.
• המשכיר חשוף לעלויות פינוי, קנסות מצד רשויות ואף תביעות מצד שכנים.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

אילו מתקנים עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל התקנה של מתקנים קבועים המבוצעת ללא קבלת האישורים הנדרשים. לדוגמה:

• מתקני משחקים: נדנדות, מגלשות, בתי עץ, או כל מבנה קבוע המיועד למשחקי ילדים. (בדומה לפינוי שוכר המשתלט על שטחים משותפים או חניות בבניין).
• מתקני ספורט: סלי כדורסל, שערי כדורגל, מתקני כושר חיצוניים או כל מבנה קבוע אחר המיועד לפעילות ספורטיבית.
• מתקנים ארעיים שהופכים לקבועים: הצבת מתקנים מתנפחים, בריכות קטנות, או טרמפולינות ללא אישור, והשארתם במקום באופן קבוע. כל אלה מהווים מטרדי שכנים קשים וקבועים.
• שינויים במבנה: יציקת בטון או קידוחים באדמה לצורך ייצוב המתקנים, העלולים לפגוע בתשתיות תת-קרקעיות. (בדומה לפינוי שוכר עקב ביצוע שינויים במושכר הפוגעים ביסודות המבנה או בבטיחות הדיירים).

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מתקין מתקני משחקים או ספורט קבועים ברכוש המשותף, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לציית לכללי הבית המשותף, לשמור על ניקיון וסדר ברכוש המשותף, ולהימנע מביצוע שינויים או התקנת מתקנים קבועים ללא הסכמה. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי.

• הסגת גבול (רכוש משותף): הרכוש המשותף שייך לכלל בעלי הדירות. השתלטות עליו באמצעות הצבת מתקנים קבועים ללא הסכמה מהווה הסגת גבול, ומפריעה לשימושם של דיירים אחרים.

• גרימת מטרד (פקודת הנזיקין וחוק למניעת מפגעים): רעש מילדים המשחקים במתקנים, או רעש מפעילות ספורטיבית, במיוחד בשעות מנוחה, עלול להוות מטרד רעש. בנוסף, מתקנים לא אסתטיים או מוזנחים עלולים ליצור מפגע אסתטי. מטרדים אלו יכולים להיחשב כמטרדי שכנים קשים וקבועים.

• סכנה בטיחותית: מתקנים שהותקנו באופן לא תקני, ללא אישורי בטיחות, או ללא פיקוח מתאים, עלולים לסכן את בריאותם ושלמות גופם של המשתמשים בהם, ובמיוחד ילדים. המשכיר חשוף לתביעות בגין נזקים אלו.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המקים מתקנים לא מורשים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההתקנה: יש לאסוף ראיות חזקות – צילומים (תמונות, סרטונים) של המתקנים, מיקומם, השפעתם על הרכוש המשותף (חסימה, מפגע אסתטי, נזק), תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף שהופרו, ודורש את הסרת המתקנים והשבת המצב לקדמותו לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 7-14 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח על הבנייה, מהנדס העיר, מחלקת רישוי עסקים, מחלקת מטרדים) לקבלת סיוע ואכיפה. דו"חות, קנסות או צווי הסרה מצד הרשויות יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק/הריסה: אם השוכר אינו פועל להסרת המתקנים ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות ועל עילות המטרד והסכנה הבטיחותית. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד/הריסה של המתקנים ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות פינוי) וכן הוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי למתקנים שהותקנו על ידי השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית, שכנים והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין הפרות תקנון, חוקי עזר עירוניים, או גרימת סכנה.

מי נושא בעלות סילוק המתקנים? באופן עקרוני, השוכר אחראי לעלות הסילוק והתיקון של כל נזק שנגרם. אם המשכיר נאלץ לשלם עבור הסילוק, הוא יכול לתבוע את העלות חזרה מהשוכר כחלק מתביעת הפינוי ו/או הנזקים.

האם מתקני משחקים ברכוש המשותף דורשים אישור? בהחלט. מתקני משחקים קבועים דורשים בדרך כלל היתר בנייה ואישורי בטיחות. העיריות מחייבות עמידה בתקנים מחמירים כדי למנוע פגיעה בילדים.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף, אוסרים על התקנת מתקני משחקים או ספורט קבועים ברכוש המשותף ללא אישור מראש ובכתב מועד הבית (ומהמשכיר), ומגדירים את ההשלכות של הפרה, לרבות הזכות לפנות את המתקנים על חשבונו.