פינוי שוכר עקב חניה אסורה או חסימת דרכי גישה, כניסות או שבילי גישה משותפים: היבטים משפטיים למשכיר

בבניינים משותפים, דרכי גישה, כניסות, שבילים וחניות הם חלק אינטגרלי מהרכוש המשותף, ומיועדים לשימוש הולם ותקין של כלל הדיירים. כאשר שוכר חונה באופן אסור (למשל, במקום שמור לדייר אחר, במקומות אסורים בחוקי עזר, או בחניות כפולות), או חמור מכך – חוסם דרכי גישה, כניסות לבניין או שבילי גישה משותפים, הוא יוצר מפגע חמור. פעולה כזו עלולה לסכן חיי אדם (חסימת דרכי חירום לכוחות הצלה), לפגוע ביכולת התנועה והגישה של דיירים אחרים, לגרום נזקים לרכוש, ומהווה הפרה בוטה של תקנון הבית המשותף, חוקי התעבורה וחוקי עזר עירוניים. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות קשות, לדרישות הרשויות (גרר), לקנסות ואף לתביעות נזיקין מצד הדיירים הנפגעים. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• חניה אסורה או חסימת דרכי גישה משותפים מהווה הפרה חמורה של הסכם השכירות, תקנון הבית המשותף וחוקי תעבורה/עזר עירוניים.
• מצב זה גורם לסכנה בטיחותית, מטרד קשה, פגיעה בזכויות הדיירים, וחשיפה לקנסות.
• המשכיר חשוף לעלויות גרר, קנסות מצד רשויות ואף תביעות מצד שכנים.
• תיעוד מקיף ופעולה מהירה, לעיתים בשיתוף הרשויות, קריטיים להליך המשפטי.

אילו סוגי חניה/חסימה עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל פעולה הפוגעת בזכות המעבר והחניה ברכוש המשותף, או יוצרת מפגע. לדוגמה:

• חניה במקום אסור/שמור: חניה במקום שאינו מיועד לחניה, או חניה בחניה השמורה לדייר אחר ללא רשות. (בדומה לפינוי שוכר המשתלט על שטחים משותפים או חניות בבניין).
• חסימת דרכי גישה: חניה באופן החוסם כניסה/יציאה לחניה פרטית, לרכוש משותף, או חמור מכך, חסימת דרכי חירום, כניסה/יציאה לבניין, או שבילי גישה להולכי רגל.
• השארת רכב נטוש/בלתי תקין: השארת רכב שאינו בשימוש, או רכב בלתי תקין, במקום חניה משותף או בדרך גישה, לפרקי זמן ממושכים.
• חניה כפולה/בניגוד לחוקי עזר: חניה כפולה המפריעה לתנועה, או חניה במקום שחוקי העזר העירוניים אוסרים על חניה בו (למשל, על מדרכה, מול פח אשפה). כל אלה מהווים מטרדי שכנים קשים וקבועים.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר חונה באופן אסור או חוסם דרכי גישה, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לציית לכללי הבית המשותף, להימנע מגרימת מטרדים, ולא להשתלט על רכוש משותף או לחסום דרכי גישה. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי.

• גרימת מטרד (פקודת הנזיקין וחוקי עזר עירוניים): חסימת דרכי גישה או חניה באופן המפריע לשגרת החיים, מסכן בטיחות, או פוגע בזכויות הדיירים, מהווה מטרד חמור. מטרדים אלו יכולים להיחשב כמטרדי שכנים קשים וקבועים, המהווים עילה לפינוי על פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש].

• הסגת גבול (רכוש משותף): השתלטות על מקום חניה שאינו שלך, או חסימת דרכי גישה השייכות לכלל הדיירים, מהווה הסגת גבול.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר החונה באופן אסור דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההפרה: יש לאסוף ראיות חזקות – צילומים (תמונות, סרטונים) של הרכב, מיקומו, תאריך ושעה, וההפרעה שהוא יוצר. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים, וכן דו"חות או קנסות שניתנו.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף וחוקי התעבורה/עזר שהופרו, ודורש את הפסקת החניה האסורה לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 24-48 שעות).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (פיקוח עירוני, משטרת תנועה) בבקשה לגרור את הרכב ו/או להטיל קנס. דו"חות, קנסות או צווי גרר מצד הרשויות יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ותביעת נזקים: אם השוכר אינו פועל להסרת המפגע ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות, עילות הנזיקין והמטרד. המשכיר יכול לדרוש פיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון עלויות גרר, קנסות) וכן הוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי לחניה האסורה של השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית, שכנים והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין המטרד או הקנסות.

מי נושא בעלות הגרר והקנסות? באופן עקרוני, השוכר אחראי לעלות הגרר, הקנסות וכל הוצאה אחרת הקשורה לחניה אסורה. אם המשכיר נאלץ לשלם עבורם, הוא יכול לתבוע את העלות חזרה מהשוכר כחלק מתביעת הפינוי ו/או הנזקים.

האם חסימת דרך גישה היא סכנת חיים? בהחלט. חסימת דרכי גישה, במיוחד לכוחות הצלה (אמבולנס, מכבי אש), היא סכנת חיים ממשית ועבירה חמורה. במקרים כאלה יש לפנות מיד למשטרה ולכוחות ההצלה.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף ולחוקי התעבורה, אוסרים על חניה אסורה או חסימת דרכי גישה, ומגדירים את ההשלכות החמורות של הפרה, לרבות חיוב בעלויות גרר וקנסות.