פינוי שוכר עקב אחסון בלתי מורשה או מופרז של חפצים אישיים בשטחים משותפים (כגון חדרי מדרגות, פרוזדורים, לובי) היוצר מפגע אסתטי, סיכון לשריפה או מפריע לתנועה חופשית: היבטים משפטיים למשכיר

בבתים משותפים, שטחים משותפים כגון חדרי מדרגות, פרוזדורים, לובי, מקלטים וכדומה, מיועדים לשימוש כלל הדיירים לצורכי מעבר, גישה וחירום. על פי חוק המקרקעין (התשכ"ט-1969) ותקנון הבית המשותף, אין לדייר זכות להשתלט על שטחים אלו או להשתמש בהם כשטח אחסון פרטי. כאשר שוכר מאחסן חפצים אישיים (כגון רהיטים, אופניים, עגלות, ארגזים, פסולת) בשטחים אלו באופן בלתי מורשה או מופרז, הוא יוצר שורה של בעיות חמורות: מפגע אסתטי המפחית את ערך הנכס והבניין, חסימת דרכי גישה ומילוט (מה שמהווה סיכון בטיחותי חמור, במיוחד במקרה של שריפה או רעידת אדמה), הפרעה לתנועה חופשית של דיירים ושירותי חירום, ואף משיכת מזיקים או הצטברות לכלוך. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לאחריות כבדה במקרה של תאונה או אסון, קנסות מצד הרשויות (כיבוי אש, עירייה), תביעות נזיקין מצד דיירים, ופגיעה במוניטין ובערך הנכס. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• אחסון בלתי מורשה/מופרז של חפצים בשטחים משותפים מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• מצב זה יוצר סיכון לשריפה, חסימת דרכי מילוט, מפגע אסתטי ומפריע לתנועה חופשית.
• המשכיר חשוף לקנסות, תביעות נזיקין ואף אחריות פלילית במקרה של תאונה.
• תיעוד מקיף של המפגע ופעולה משפטית מהירה, בשיתוף ועד הבית ורשויות אכיפה, קריטיים להליך הפינוי.

אילו סוגי אחסון עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל הצבה קבועה או חוזרת ונשנית של חפצים אישיים ברכוש המשותף, המפריעה או מסכנת. לדוגמה:

• אחסון בחדרי מדרגות/פרוזדורים: השארת רהיטים, אופניים, עגלות ילדים, קורקינטים, ארגזים, שקיות אשפה או כל חפץ אחר באופן קבוע, המפריע למעבר או חוסם דרכי מילוט. (בדומה לפינוי שוכר המשתלט על שטחים משותפים או חניות בבניין: היבטים משפטיים למשכיר).
• אחסון במקלטים/מחסנים משותפים: שימוש בלעדי במקלט או במחסן משותף כשטח אחסון פרטי, ללא אישור ועד הבית. (בדומה לפינוי שוכר עקב מטרדי שכנים קשים וקבועים: היבטים משפטיים למשכיר).
• הצבת ארונות/מתקני אחסון: התקנת ארונות נעליים, כונניות או מתקני אחסון קבועים בפרוזדורים או בחדרי מדרגות.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מאחסן חפצים באופן בלתי מורשה בשטחים משותפים, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכם שכירות מטיל על השוכר חובה לציית לכללי הבית המשותף ולשמור על הרכוש המשותף פנוי. תקנון הבית המשותף אוסר בדרך כלל על אחסון חפצים ברכוש המשותף. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרה יסודית של ההסכם והתקנון, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי מיידי של המושכר. פעולה כזו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות.

• גרימת סכנה בטיחותית ומטרד: אחסון חפצים בשטחים משותפים יוצר סיכון לשריפה (חפצים דליקים), חוסם דרכי מילוט במקרה חירום, ומפריע למעבר. בנוסף, הוא מהווה מטרד אסתטי ותברואתי לדיירים. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לאחריות אזרחית ופלילית במקרה של אירוע, וכן לתביעות נזיקין מצד שכנים או ועד הבית.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המאחסן חפצים בלתי מורשים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של המפגע: יש לאסוף ראיות חזקות – צילומים (תמונות, סרטונים) ברורים ואיכותיים של החפצים המאוחסנים, מיקומם, והפרעתם למעבר. יש לתעד גם תלונות בכתב של שכנים ו/או ועד הבית, כולל מועדים. מומלץ לצרף העתק מתקנון הבית המשותף, והוראות כיבוי אש או חוקי עזר עירוניים רלוונטיים.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרה, מציין את סעיפי הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף והחוק שהופרו, ודורש את פינוי החפצים לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים, ואף לפנייה לרשויות האכיפה (כיבוי אש, עירייה).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. יש לפנות באופן מיידי לרשות המקומית (מחלקת פיקוח) ולשירותי הכבאות וההצלה ולדווח על המפגע. דו"חות, קנסות או צווי פינוי מצד הרשויות יחזקו מאוד את עמדת המשכיר בהליך המשפטי.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו עשה ותביעת נזקים: אם השוכר אינו פועל להסרת המפגע ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרה היסודית של הסכם השכירות ועל עילות הסכנה הבטיחותית והמטרד. המשכיר יכול לדרוש צו עשה להסרת החפצים, פיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (קנסות, עלויות פינוי, הוצאות משפטיות), וכן הוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות

האם ועד הבית יכול לפנות חפצים שאוחסנו שלא כדין? לועד הבית יש סמכות לפנות חפצים שאוחסנו שלא כדין מהרכוש המשותף, לאחר מתן התראה סבירה לבעלים, ובתיאום עם המשכיר במקרה של שוכר. יש לתעד את הפינוי.

האם המשכיר אחראי על קנסות שהוטלו בגין אחסון בלתי חוקי של השוכר? כן. הרשויות פונות בדרך כלל לבעל הנכס (המשכיר), והוא זה שיישא בקנסות. המשכיר יכול לאחר מכן לתבוע שיפוי מהשוכר.

מה ההבדל בין אחסון זמני לאחסון בלתי מורשה? אחסון זמני וקצר מועד של חפץ (למשל, חבילה שממתינה לדואר) אינו בהכרח בלתי מורשה. אחסון בלתי מורשה הוא הצבה קבועה או חוזרת ונשנית של חפצים המפריעים למעבר סדיר ותקין, יוצרים מפגע או מהווים סכנה.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים וחד-משמעיים המבהירים את האיסור על אחסון חפצים אישיים בשטחים משותפים כלשהם. יש להדגיש כי הפרה של סעיף זה תהווה הפרה יסודית המזכה בפינוי ופיצויים, ואף תחייב את השוכר לשאת בכל קנס או עלות פינוי.