פינוי שוכר עקב קידוח, מסמור או חיבור קבוע בלתי מורשה של פריטים לקירות, תקרות או רצפות, הגורם לנזק מעבר לבלאי סביר ודורש תיקון משמעותי להשבה לקדמותו: היבטים משפטיים למשכיר

על השוכר חלה חובה בסיסית לשמור על שלמות המושכר, לרבות קירותיו, תקרותיו ורצפותיו. בעוד שתליית תמונה בודדת או מדף קטן עשויה להיחשב לבלאי סביר במקרים מסוימים, קידוח, מסמור או חיבור קבוע ובלתי מורשה של פריטים רבים או כבדים, באופן הגורם לנזק משמעותי שאינו בר תיקון קל, מהווה הפרה חמורה של הסכם השכירות. נזקים אלו יכולים להתבטא בחורים גדולים, סדקים בקירות, פגיעה בצנרת נסתרת, קילוף טיח וצבע, או פגיעה באריחי רצפה/חיפוי. תיקון נזקים מסוג זה דורש לרוב עבודת שיקום מורכבת ויקרה, הכוללת מילוי חורים, תיקון טיח, צביעה מחדש של קירות שלמים, או החלפת אריחים. המשכיר, במצב זה, חשוף לעלויות תיקון ושיקום גבוהות, וכן לאובדן ימי שכירות בתקופת התיקונים, מה שפוגע באופן ממשי באינטרס הכלכלי שלו. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• קידוח, מסמור או חיבור קבוע בלתי מורשה של פריטים, הגורם לנזק מעבר לבלאי סביר, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.
• מצב זה גורם לנזקים מבניים ואסתטיים הדורשים תיקון יקר ומשמעותי.
• המשכיר חשוף לעלויות שיקום גבוהות ואובדן הכנסה.
• תיעוד מקיף של הנזקים קריטי למימוש זכויות המשכיר וחיוב השוכר בעלויות.

אילו סוגי נזקים עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל נזק שנגרם לקירות, תקרות או רצפות כתוצאה מפעולות קידוח, מסמור או חיבור קבוע בלתי מורשות, החורגות מבלאי סביר. לדוגמה:

• חורים גדולים/מרובים: יצירת חורים רבים וגדולים בקירות לצורך תליית מדפים, טלוויזיות או ארונות, במיוחד אם הם ממוקמים בצורה לא אסתטית או פוגעים בשלמות הקיר.
• סדקים/קילופים: גרימת סדקים בקירות או קילוף טיח וצבע כתוצאה מקידוחים עמוקים מדי או שימוש בברגים/מסמרים לא מתאימים. (בדומה לפינוי שוכר אשר גורם לנזקים חמורים למושכר מעבר לבלאי סביר: היבטים משפטיים למשכיר).
• פגיעה בתשתיות נסתרות: קידוחים שפוגעים בצינורות מים, כבלי חשמל או צנרת גז הטמונים בקירות או ברצפות. (בדומה לפינוי שוכר עקב ביצוע שינויים במושכר הפוגעים ביסודות המבנה או בבטיחות הדיירים: היבטים משפטיים למשכיר).
• הסרת אריחים/חיפויים: הסרה בלתי מורשית של אריחי קרמיקה, פרקט, או חיפוי קיר לצורך התקנה של פריטים אחרים, תוך השארת נזק.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר גורם נזק כאמור, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות וחוק השכירות והשאילה: הסכם שכירות מטיל על השוכר חובה לשמור על המושכר ולהחזירו בתום השכירות במצב תקין, למעט בלאי סביר. ביצוע קידוחים, מסמור או חיבור קבוע שגורם לנזק משמעותי חורג באופן מובהק מבלאי סביר ומהווה הפרה יסודית של ההסכם, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי. פעולה כזו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות.

• גרימת נזקים (פקודת הנזיקין): המשכיר זכאי לתבוע מהשוכר פיצוי מלא בגין עלויות התיקון, השיקום, ואף פיצוי בגין ירידת ערך הנכס או אובדן ימי שכירות בתקופת התיקונים. המשכיר יכול לממש את זכותו לגבות את הנזקים מהפיקדון או הערבויות.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר הגורם נזק למושכר דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של הנזקים: חשוב מאוד לתעד את מצב המושכר בכניסת השוכר (באמצעות פרוטוקול מסירה חתום, צילומים ברורים). עם גילוי הנזקים, יש לתעד אותם באופן יסודי (תמונות, סרטונים ברזולוציה גבוהה), ולצרף חוות דעת של מומחה (שמאי, קבלן) המעידה על היקף הנזק ועלות ההשבה לקדמותה. מומלץ לצרף הצעות מחיר מפורטות לתיקון.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את הנזקים שנגרמו, מציין את סעיפי הסכם השכירות שהופרו, ודורש את תיקון הנזקים, או תשלום עלותם, תוך זמן קצוב. במכתב יש להודיע על כוונה לקזז את העלויות מהפיקדון או לתבוע אותן. מומלץ לצרף הצעות מחיר.
3. קיזוז מהפיקדון/מימוש ערבות: המשכיר רשאי לקזז את עלויות הנזק מהפיקדון הכספי או לממש את הערבות הבנקאית/שטר החוב, וזאת לאחר מתן הודעה מפורטת לשוכר. יש להקפיד לפעול בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה לגבי מועד השבת הפיקדון והודעות על קיזוז.
4. הגשת תביעה: אם השוכר מסרב לשלם את עלויות הנזק, או אם עלויות אלו חורגות מהפיקדון/ערבויות שבידי המשכיר, על המשכיר להגיש תביעת חוב נגד השוכר בבית המשפט לתביעות קטנות או לבית המשפט השלום, בהתאם לסכום התביעה. אם השוכר עדיין במושכר ומסרב לשלם, ניתן גם להגיש תביעה לפינוי.

שאלות נפוצות

האם כל חור בקיר נחשב לנזק? לא. חורים קטנים מתליית תמונה או מדף קל עשויים להיחשב בלאי סביר. אך חורים גדולים, רבים, עמוקים או כאלה הפוגעים בתשתיות, נחשבים לנזק.

האם המשכיר יכול לדרוש מהשוכר לצבוע את הדירה מחדש עקב חורים? אם כמות החורים והנזקים בקירות חורגת מבלאי סביר, והשבתם לקדמותם דורשת צביעה של קירות שלמים, המשכיר רשאי לדרוש זאת מהשוכר או לקזז את העלות.

האם השוכר יכול לתקן את הנזק בעצמו? השוכר רשאי לתקן את הנזק, ומומלץ לעשות זאת באופן מקצועי ואיכותי. אם התיקון אינו מקצועי, המשכיר רשאי לדרוש תיקון חוזר או לבצעו בעצמו על חשבון השוכר.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים וחד-משמעיים האוסרים על ביצוע קידוחים, מסמור או חיבור קבוע של פריטים לקירות/תקרות/רצפות, אלא באישור מראש ובכתב של המשכיר. יש להדגיש כי הפרה של סעיף זה תהווה הפרה יסודית המזכה בפינוי ופיצויים, ואף תחייב את השוכר לשאת בכל עלויות התיקון והשיקום.