פינוי שוכר עקב הצבת דברי לבוש, כביסה או חפצים אחרים במקומות שאינם מיועדים לכך ברכוש המשותף: היבטים משפטיים למשכיר

בבניין משותף, הרכוש המשותף – הכולל את חדרי המדרגות, הלובי, המסדרונות, החצר, גגות, וקירות חיצוניים – מיועד לשימוש משותף ומסודר של כלל הדיירים. הצבה של דברי לבוש, כביסה (תלויה או פרוסה), חפצים אישיים או ציוד שאינו מיועד למקומות אלו, מהווה מפגע. פעולה כזו עלולה לפגוע בחזות הבניין, לחסום דרכי מעבר או מילוט, ליצור מפגע אסתטי, תברואתי (למשל, כביסה רטובה היוצרת לחות או מריחה של ריח), ואף להקשות על ניקיון ותחזוקת הבניין. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות קשות מצד ועד הבית ויתר הדיירים, לקנסות מצד הרשויות (בגין מפגעים), ועלול למצוא עצמו נאלץ לטפל בסילוק החפצים על חשבונו. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• הצבת דברי לבוש, כביסה או חפצים אישיים ברכוש המשותף היא הפרה של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• מצב זה גורם למפגע אסתטי, בטיחותי ותברואתי, ופוגע בזכויות השימוש של יתר הדיירים.
• המשכיר חשוף לעלויות פינוי, קנסות מצד רשויות ואף תביעות מצד שכנים.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

אילו סוגי חפצים/פעולות עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל הצבה של פריטים אישיים המבוצעת ברכוש המשותף באופן לא מורשה ויוצרת מפגע. לדוגמה:

• כביסה תלויה/פרוסה: תליית כביסה במרפסות שירות חיצוניות באופן מכוער או בחלונות/מרפסות הפונות לרחוב, או פריסת כביסה בחדר המדרגות, לובי, או גג. כל אלה פוגעים בפינוי שוכר עקב פגיעה בחזות הבניין או בקירות החיצוניים.
• חפצים אישיים/ציוד: השארת ציוד ספורט, צעצועים, נעליים, עגלות ילדים, אופניים או כל חפץ אישי אחר באופן קבוע במסדרונות, בלובי, או בחדר המדרגות. זהו מצב של פינוי שוכר המשתלט על שטחים משותפים או חניות בבניין.
• ארונות/שידות ארעיים: הצבת ריהוט קטן או מתקני אחסון ארעיים ברכוש המשותף.
• פסולת/אשפה: השארת שקיות אשפה מחוץ לדלת הדירה לזמן ממושך, או הצבת אשפה בחצר המשותפת. כל אלה מהווים מטרדי שכנים קשים וקבועים ופוגעים בניקיון הכללי.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מציב דברי לבוש, כביסה או חפצים אישיים ברכוש המשותף, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לשמור על ניקיון וסדר ברכוש המשותף, להימנע מגרימת מטרדים, ולעשות שימוש סביר והוגן במתקנים המשותפים. הצבת חפצים אישיים במקומות לא מיועדים לכך מהווה הפרה חמורה של חובות אלו, המצדיקה ביטול ההסכם ודרישה לפינוי. פעולה כזו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות.

• הסגת גבול (רכוש משותף): הרכוש המשותף שייך לכלל בעלי הדירות. השתלטות עליו באמצעות הצבת חפצים אישיים ללא הסכמה מהווה הסגת גבול, ומפריעה לשימושם של דיירים אחרים.

• גרימת מטרד (פקודת הנזיקין וחוקי עזר עירוניים): חפצים המוצבים ברכוש המשותף עלולים לחסום דרכי מעבר או מילוט, להוות מפגע אסתטי, תברואתי (למשל, למשוך מזיקים) ואף בטיחותי (מעידות). מטרדים אלו מהווים עילה נזיקית לפי פקודת הנזיקין [נוסח חדש].

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המציב חפצים אישיים ברכוש המשותף דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של המצב: יש לאסוף ראיות חזקות – צילומים (תמונות, סרטונים) של החפצים, מיקומם, היקף החסימה או המטרד, תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף שהופרו, ודורש את סילוק החפצים מהרכוש המשותף לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים, ואף לפינוי החפצים על חשבונו.
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח עירוני, תברואה) שתטפל בסילוק המפגע. צווי פינוי מצד הרשויות יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק: אם השוכר אינו פועל לסילוק החפצים ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות ועל עילות המטרד והסגת הגבול. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד של החפצים ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות פינוי) וכן הוצאות משפטיות.
5. איסור עשיית דין עצמית: בשום אופן אין לנסות לפנות את החפצים באופן עצמאי. פעולה כזו עלולה לחשוף את המשכיר לתביעה נגדית (בטענה שהחפצים היו בעלי ערך). כל פעולה חייבת להתבצע באמצעות צו בית משפט ו/או קבלן הוצאה לפועל.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי לחפצים שהוצבו על ידי השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית, שכנים והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין המטרד.

מי נושא בעלות סילוק החפצים? באופן עקרוני, השוכר אחראי לעלות הסילוק. אם המשכיר נאלץ לשלם עבור הסילוק, הוא יכול לתבוע את העלות חזרה מהשוכר כחלק מתביעת הפינוי ו/או הנזקים.

האם חפצים ברכוש המשותף עלולים להוות סכנה בטיחותית? כן. חפצים המוצבים במסדרונות, חדרי מדרגות או דרכי מילוט עלולים לחסום אותן במקרה חירום, ומהווים סכנה חמורה. במקרה כזה, יש לפנות לרשות המקומית (פיקוח עירוני, מחלקת בטיחות) בדחיפות.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף, אוסרים על הצבת חפצים אישיים ברכוש המשותף (למעט באזורים מיועדים לכך, אם קיימים), ומגדירים את ההשלכות של הפרה, לרבות הזכות לפנות את החפצים על חשבונו.