פינוי שוכר עקב התקנת מתקנים זמניים או ארעיים (אוהלים, סככות) בחצר או ברכוש המשותף: היבטים משפטיים למשכיר

הרכוש המשותף בבניין, לרבות חצרות, גינות, גגות ומעברים, נועד לשימוש כלל הדיירים באופן מסודר ומוסכם. כל שינוי, השתלטות או הצבת מתקנים קבועים או ארעיים בשטח זה דורשים, על פי רוב, את הסכמת ועד הבית ו/או רוב מיוחד של בעלי הדירות, ולעיתים אף היתרים מהרשות המקומית. כאשר שוכר מציב מתקנים זמניים או ארעיים כמו אוהלים, סככות, מחסנים קלים, או כל מבנה דומה בחצר או ברכוש המשותף ללא אישור, הוא פוגע בזכויות השימוש של יתר הדיירים, יוצר מפגע אסתטי, ולעיתים אף עלול לחסום דרכי גישה או להוות סכנה בטיחותית ותברואתית. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות, תביעות ודרישות מצד ועד הבית והשכנים. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• הצבת מתקנים זמניים/ארעיים ברכוש המשותף ללא הסכמה מהווה הפרה של הסכם השכירות וכללי הבית המשותף.
• מצב זה עלול לגרום למטרד, פגיעה אסתטית, חסימת דרכי גישה וסכנה בטיחותית/תברואתית.
• המשכיר חשוף לתביעות וקנסות מצד ועד הבית והרשויות.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

מהם מתקנים זמניים או ארעיים בהקשר זה?

מתקנים זמניים או ארעיים הם כל מבנה קל או פריט גדול הממוקם באופן קבוע (גם אם אינו מקובע לקרקע) ברכוש המשותף, שאינו מהווה חלק מהריהוט המשותף המאושר, ומוצב ללא אישור. לדוגמה:

• אוהלים/סככות: הקמת אוהלים, סככות בד או יריעות פלסטיק המשמשות לאחסון, מגורים ארעיים, או מרחב בילוי קבוע.
• מחסנים קלים/מכולות קטנות: הצבת מבנים קלים מאלומיניום, עץ, או מכולות קטנות לאחסון חפצים.
• רהיטי גינה מופרזים: הצבת כמות גדולה או רהיטים שאינם מתאימים לגן/חצר משותפת, החוסמים מעבר או פוגעים באסתטיקה.
• מתקנים נוספים: בריכות מתנפחות קבועות, גרילים גדולים, מתקני משחק לילדים המותקנים ללא אישור. זהו מקרה של פינוי שוכר המשתלט על שטחים משותפים או חניות בבניין.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מציב מתקנים זמניים או ארעיים ברכוש המשותף ללא הסכמה, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרת הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות וכן תקנון הבית המשותף (המצוי או המוסכם) מחייבים את השוכר לציית לכללי הבית המשותף ולהימנע מביצוע שינויים, הקמת מבנים או שימוש חריג ברכוש המשותף ללא הסכמה. הפרת סעיפים אלו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המצדיקה ביטולו ודרישה לפינוי.

• גרימת מטרד: מתקנים אלו יוצרים מטרד אסתטי, עלולים לחסום מעברים, להפריע לשכנים, ובמקרים מסוימים (כגון התקנות חשמל מאולתרות) אף להוות סכנה. מטרדים אלו יכולים להיחשב כמטרדי שכנים קשים וקבועים, המהווים עילה לפינוי על פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש].

• פגיעה בחזות הבניין: הצבת מבנים ארעיים עלולה לפגוע במראה האחיד של הבניין ולהוריד את ערכו, בדומה לפינוי שוכר עקב פגיעה בחזות הבניין או בקירות החיצוניים.

• הפרת חוקי תכנון ובנייה: לעיתים, גם מבנים ארעיים דורשים היתר בנייה (כגון פרגולות או סככות מסוימות), ואי-קבלת היתר כזה מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה. המשכיר חשוף לקנסות וצווי הריסה במקרה כזה.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המקים מתקנים זמניים/ארעיים לא מורשים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההפרות: יש לאסוף ראיות מפורטות – צילומים (תמונות, סרטונים) של המתקנים, מיקומם, היקף ההפרעה, תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים, וכן התראות מצד הרשות המקומית (אם נשלחו).
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף שהופרו, ודורש את הסרת המתקנים והשבת המצב לקדמותו לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 7-14 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח על הבנייה או תברואה) לקבלת סיוע ואכיפה. דו"חות, קנסות או צווי הריסה מצד הרשות המקומית יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק: אם השוכר אינו פועל להסרת המתקנים ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות ועל עילות המטרד והפגיעה ברכוש המשותף. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד של המתקנים ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות פינוי) וכן הוצאות משפטיות.
5. איסור עשיית דין עצמית: בשום אופן אין להסיר את המתקנים או להשמיד אותם באופן עצמאי. פעולה כזו עלולה לחשוף את המשכיר לתביעה נגדית על נזק לרכוש השוכר. כל פעולה חייבת להתבצע באמצעות צו בית משפט ו/או קבלן הוצאה לפועל.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי למתקנים שהותקנו על ידי השוכר ברכוש המשותף? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית והרשות המקומית יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין הפרות תקנון או חוקי עזר עירוניים.

האם ניתן לדרוש פיצויים על פגיעה אסתטית? כן. בתי המשפט מכירים בפגיעה אסתטית כנזק המזכה בפיצוי, במיוחד בבתים משותפים בהם יש חשיבות למראה האחיד של הבניין. המשכיר יכול לטעון לירידת ערך הנכס בשל הפגיעה האסתטית.

מה קורה אם המתקנים יוצרים סכנה בטיחותית או תברואתית? במקרים כאלה, יש לפנות בדחיפות לרשות המקומית (מהנדס העיר, מחלקת פיקוח או תברואה) ולבקש צו הפסקת עבודה ו/או סילוק מיידי. סכנה בטיחותית או תברואתית מהווה עילה חמורה ביותר לפינוי מיידי של השוכר.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף, אוסרים על התקנת מתקנים זמניים או ארעיים כלשהם ברכוש המשותף ללא אישור מראש ובכתב, ומגדירים את ההשלכות של הפרה. כמו כן, מומלץ לצרף עותק מתקנון הבית המשותף כנספח.