פינוי שוכר עקב עישון או אידוי (Vaping) בתוך המושכר בניגוד להסכם, או ברכוש המשותף, המהווה מטרד או סיכון בריאותי לדיירים אחרים: היבטים משפטיים למשכיר

בסביבת מגורים משותפת, זכותו של כל דייר ליהנות מסביבת מגורים נקייה ובריאה היא עליונה. עישון או אידוי (Vייפינג) בתוך המושכר, במיוחד כאשר הדבר אסור מפורשות בהסכם השכירות, או ברכוש המשותף בניגוד לתקנון הבית המשותף או לחוק, עלול להוות מטרד קשה ואף סיכון בריאותי לדיירים אחרים. עשן, ריחות חריפים, חלקיקים מזיקים ואפר המגיעים לדירות שכנים או נשארים בחללי הרכוש המשותף, פוגעים באיכות החיים של השכנים, בבריאותם, וגורמים לבלאי ונזק למושכר ולרכוש המשותף (כתמי ניקוטין, ריח עשן). המשכיר, במצב זה, חשוף לתלונות קשות מצד שכנים, לוועד הבית, ואף לתביעות נזיקין. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• עישון/אידוי בתוך המושכר בניגוד להסכם או ברכוש המשותף מהווים הפרה יסודית של הסכם השכירות ועלולים להוות מטרד וסיכון בריאותי.
• מצב זה גורם לנזקים אסתטיים (ריח, כתמים), לבלאי מוגבר ולפגיעה באיכות החיים של השכנים.
• המשכיר חשוף לתביעות נזיקין, תלונות שכנים ופוטנציאל לעלייה בהוצאות ניקיון ושיקום.
• תיעוד מקיף (עדויות, צילומים, חוות דעת מומחים) ופעולה משפטית מהירה הם קריטיים להליך הפינוי.

אילו סוגי עישון/אידוי עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל עישון או אידוי שפוגע בדיירים אחרים, במושכר או ברכוש המשותף. לדוגמה:

• עישון/אידוי בתוך המושכר בניגוד להסכם: כאשר הסכם השכירות אוסר מפורשות על עישון/אידוי בתוך הדירה, והשוכר מפר הוראה זו. (בדומה לפינוי שוכר עקב הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות).
• עישון/אידוי ברכוש המשותף: עישון בחדר המדרגות, לובי, חצר משותפת, חניון, או גג הבניין, בניגוד לתקנון הבית המשותף, לשילוט ברור או לחוק למניעת מפגעים.
• עשן/ריח החודר לדירות שכנים: גם אם העישון מתבצע בתוך הדירה, אך העשן או הריח חודרים לדירות שכנים דרך חלונות, מרפסות או פתחי אוורור, ומהווים מטרד קשה. (בדומה לפינוי שוכר עקב מטרדי שכנים קשים וקבועים).
• סיכון בטיחותי: עישון במקומות בהם קיימת סכנת שריפה, כמו בקרבת חומרים דליקים או בחדר מדרגות המשמש נתיב מילוט.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מעשן או מאדה באופן המהווה הפרה או מטרד, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות: הסכם שכירות עשוי לכלול סעיף מפורש האוסר על עישון או אידוי בתוך המושכר, או מחייב שמירה על תקנון הבית המשותף. הפרת סעיפים אלו, במיוחד כאשר היא חוזרת ונשנית וגורמת נזק, מהווה הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי מיידי של המושכר.

• גרימת מטרד (פקודת הנזיקין וחוק למניעת מפגעים): עשן וריחות עישון החודרים לדירות שכנים, במיוחד אם הם מתמשכים ופוגעים באיכות החיים או בבריאות, מהווים מטרד חמור לדיירי הבניין. מטרדים אלו מהווים עילה לפינוי על פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש] וחוק למניעת מפגעים.

• נזקים למושכר: עישון בתוך הדירה גורם לנזקים אסתטיים (כתמי ניקוטין על קירות ותקרה, הצהבת וילונות ורכוש), וכן לריח עשן עמוק שקשה להסירו, דבר שמוריד את ערך הדירה ודורש עלויות ניקיון ושיקום גבוהות. נזקים אלו חורגים מבלאי סביר. (בדומה לפינוי שוכר אשר גורם לנזקים חמורים למושכר מעבר לבלאי סביר).

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המעשן/מאדה בניגוד לכללים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההפרה: יש לאסוף ראיות חזקות – צילומים (אפר, בדלי סיגריות ברכוש המשותף), עדויות כתובות (מכתבי תלונה של שכנים המפרטים את הריח/עשן החודר, תאריכים ושעות), ובמידת הצורך חוות דעת ממומחים בנוגע לנזקי עשן. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף והחוק שהופרו, ודורש את הפסקת העישון/אידוי הלא מורשה לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וברור לפעול (למשל, 3-7 ימים).
3. פנייה לועד הבית: מומלץ לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי תלונה או התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשות המקומית (מחלקת פיקוח על איכות הסביבה) אם העישון מהווה מפגע ציבורי.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ותביעת נזקים: אם השוכר אינו פועל להפסקת ההפרה ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום, ובמקביל תביעת נזקים נגד השוכר. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות, עילות הנזיקין והמטרד. המשכיר יכול לדרוש פיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון עלויות ניקיון ושיקום הדירה, ירידת ערך, עלויות משפטיות) וכן הוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות

האם המשכיר יכול לאסור עישון/אידוי בדירה? כן. המשכיר רשאי לקבוע בהסכם השכירות איסור מוחלט על עישון/אידוי בתוך הדירה. חשוב לציין זאת בבירור בחוזה.

האם ריח עשן החודר לדירות שכנים מספיק לפינוי? אם הריח חודר באופן קבוע ומשמעותי, ובמיוחד אם הוא פוגע בבריאות או באיכות החיים של השכנים, הוא בהחלט יכול להוות מטרד קשה, המהווה עילה לפינוי.

מי נושא בעלות ניקיון הדירה מנזקי עשן בתום השכירות? אם העישון אסור בחוזה ו/או גרם לנזקים החורגים מבלאי סביר (כגון הצהבה וריח עמוק), השוכר אחראי לעלות הניקיון והשיקום. המשכיר יכול לקזז זאת מהפיקדון או לתבוע את הסכום.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים וחד-משמעיים האוסרים על עישון ואידוי (Vaping) בתוך המושכר וברכוש המשותף. יש להדגיש את ההשלכות החמורות של הפרה כזו, לרבות הזכות לפינוי וחיוב בפיצויים עבור נזקים מריח, כתמים ועלויות ניקיון.