פינוי שוכר המסרב לשתף פעולה עם פעולות הדברה או מניעת מזיקים במושכר: היבטים משפטיים למשכיר

מזיקים (כגון ג'וקים, נמלים, מכרסמים, פרעושים) במושכר מהווים מטרד תברואתי חמור, ועלולים לגרום לנזקים לרכוש, לפגיעה בבריאות הדיירים, ואף להפיץ מחלות. כאשר מתגלה נגיעות במזיקים, חיוני לבצע פעולות הדברה יעילות ובמועד. אם השוכר מסרב באופן עקבי לשתף פעולה עם פעולות הדברה או מניעת מזיקים שהמשכיר דורש או יוזם, הוא עלול להחמיר את הבעיה, לסכן את בריאותו ובריאות שכניו, ולחשוף את המשכיר לאחריות כבדה. המשכיר, כבעל הנכס, מחויב לדאוג לתחזוקתו ולמנוע מטרדים, ועל כן עליו לפעול בנחישות לפינוי השוכר המפריע. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות.

נקודות עיקריות:

• סירוב לשתף פעולה עם הדברה הוא הפרה של הסכם השכירות ועלול להקים עילת פינוי.
• המשכיר מחויב לדאוג לתחזוקת הנכס ולמנוע מטרדים, ולכן זקוק לשיתוף פעולה מהשוכר.
• תיעוד מקיף של הנגיעות והסירוב לשיתוף פעולה הוא קריטי.
• על המשכיר לפעול במהירות למנוע התפשטות מזיקים ולפינוי השוכר.

חובת שיתוף הפעולה במקרה של מזיקים

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, מטיל על המשכיר חובה למסור את המושכר במצב טוב ותקין ולשמור עליו כך לאורך תקופת השכירות, למעט פגמים קטנים שתיקונם באחריות השוכר. בלאי סביר מוגדר גם כן. סעיף 9 לחוק מטיל על המשכיר לתקן כל ליקוי במושכר שאינו ליקוי קטן. נגיעות במזיקים נחשבת לעיתים קרובות לליקוי שהמשכיר אחראי לו, אלא אם הנגיעות נובעת באופן ברור מהזנחת ניקיון מצד השוכר. אולם, בין אם האחריות הראשונית להדברה מוטלת על המשכיר ובין אם על השוכר, שניהם חייבים לשתף פעולה כדי למנוע החמרה של הבעיה. סירוב של השוכר לשתף פעולה עם פעולות הדברה סבירות, פוגע ביכולת המשכיר למלא את חובותיו ועלול להקים עילת פינוי.

עילות משפטיות לפינוי שוכר המסרב לשתף פעולה

כאשר שוכר מסרב לשתף פעולה עם פעולות הדברה, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות: הסכמי שכירות רבים כוללים סעיפים המחייבים את השוכר לשמור על ניקיון והיגיינה, לאפשר כניסה למושכר לצורך תיקונים ותחזוקה (בתיאום מראש), ולשתף פעולה במניעת מטרדים. סירוב לשתף פעולה עם הדברה סבירה מהווה הפרה של סעיפים אלו, ובמיוחד אם הדבר מביא להתפשטות מזיקים ולנזקים, הדבר עלול להיחשב כהפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, המצדיקה ביטול ופינוי. במיוחד אם השוכר מזניח ניקיון והיגיינה במושכר וגורם למפגעי תברואה ומזיקים, הסירוב חמור עוד יותר.

• גרימת מטרד: נגיעות מזיקים חמורה מהווה מטרד תברואתי חמור לדיירי המושכר ולשכנים. המשכיר עצמו מחויב למנוע מטרדים מהנכס שבבעלותו, וסירוב השוכר לשתף פעולה מונע ממנו למלא חובה זו. במצב כזה, נגיעות המזיקים הופכת למטרדי שכנים קשים וקבועים, המהווים עילה לפינוי על פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש].

• הפרת חובת תום הלב: חובת תום הלב דורשת משני הצדדים לשתף פעולה במילוי התחייבויותיהם. סירוב בלתי סביר לשתף פעולה עם פעולות הדברה פוגע בחובה זו.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המסרב לשתף פעולה עם הדברה דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של הנגיעות והסירוב: יש לתעד את קיומם של מזיקים (צילומים, וידאו), תלונות שכנים (אם יש), וכל תכתובת עם השוכר בה הוא מסרב לשתף פעולה או למנוע כניסת מדביר. יש לתעד גם את הפניות למדביר ואת הצעות המחיר להדברה.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי ודחוף בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את הנגיעות במזיקים, מציין את הפרת הסכם השכירות ואת הסיכון התברואתי/בריאותי, ודורש את שיתוף הפעולה המלא עם פעולות ההדברה (למשל, פינוי הדירה ליום מסוים). במכתב יש להבהיר כי אי-ציות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים.
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה עם ועד הבית וליידע אותו על הבעיה והסירוב של השוכר. במקרים חמורים, ניתן לפנות למחלקת התברואה ברשות המקומית לקבלת סיוע.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר: אם השוכר אינו משתף פעולה והנגיעות נמשכת או מחמירה, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות (סירוב שיתוף פעולה, גרימת מטרד) ועל הנזקים הנגרמים.
5. דרישת פיצויים: לצד תביעת הפינוי, המשכיר יכול לדרוש פיצויים בגין כל נזק שנגרם לו – עלויות ההדברה, נזקים לרכוש עקב המזיקים, הפסד דמי שכירות (אם הדירה לא ראויה למגורים), וכן הוצאות משפטיות ועוגמת נפש.

שאלות נפוצות

מי אחראי על עלות ההדברה? ברוב המקרים, אם הנגיעות לא נגרמה באשמת השוכר, המשכיר נושא בעלות ההדברה. אולם, אם הנגיעות נגרמה כתוצאה מהזנחה של השוכר, הוא יישא בעלות. בכל מקרה, שיתוף הפעולה נדרש משני הצדדים.

האם המשכיר יכול להיכנס לדירה כדי לבצע הדברה בכוח? לא. אסור למשכיר להיכנס לדירה ללא הסכמת השוכר, אלא במצב חירום המצדיק כניסה מיידית (כגון שריפה). במקרה של סירוב שיתוף פעולה, יש להגיש בקשה לצו מבית המשפט שיחייב את השוכר לאפשר כניסה לצורך הדברה.

מה קורה אם ההדברה מסוכנת לחיות המחמד של השוכר? על המשכיר להבטיח כי ההדברה תבוצע באופן בטוח ומקצועי, ותאפשר לשוכר לפנות את חיות המחמד מהדירה במהלך ההדברה. ניתן לתאם עם חברת ההדברה שימוש בחומרים בטוחים יותר או שיטות הדברה חלופיות, ככל הניתן.

האם המשכיר יכול לקזז עלויות הדברה מהפיקדון של השוכר? רק אם הוכח שהנגיעות נגרמה באשמת השוכר (כגון הזנחת ניקיון חמורה) והדבר מוסכם בהסכם השכירות. יש לשלוח לשוכר הודעה בכתב על הכוונה לקזז ולפרט את הסיבות.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לשמור על ניקיון והיגיינה, לדווח באופן מיידי על הופעת מזיקים, ולאפשר כניסת מדביר למושכר בתיאום מראש. ניתן גם לצרף סעיף הקובע כי אם נגיעות נגרמת באשמת השוכר, הוא יישא בעלות ההדברה.