פינוי שוכר עקב התקנת מצלמות אבטחה פרטיות המכוונות לרכוש המשותף או לדירות שכנים: היבטים משפטיים למשכיר

בעידן הטכנולוגי, הצורך בביטחון אישי ונכסים הפך רלוונטי מתמיד, אך הוא חייב להתקיים תוך שמירה על זכויות הפרטיות של האחר וכיבוד מרחבים משותפים. כאשר שוכר מחליט להתקין מצלמות אבטחה פרטיות המכוונות אל הרכוש המשותף (כמו חדרי מדרגות, לובי, חצר) או, חמור מכך, אל פתחי דירות שכנים, הוא יוצר פגיעה חמורה בזכויות יסוד. פעולה כזו עלולה להפר את חוק הגנת הפרטיות, לפגוע בתחושת הביטחון והפרטיות של יתר הדיירים, וליצור מטרד חמור. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות קשות, לתביעות ודרישות מצד ועד הבית, שכנים ואף לרשויות. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• התקנת מצלמות אבטחה פרטיות המכוונות לרכוש המשותף או לדירות שכנים היא הפרה של הסכם השכירות ופגיעה קשה בפרטיות.
• מצב זה עלול להפר את חוק הגנת הפרטיות, חוק המקרקעין, ולגרום למטרדי שכנים חמורים.
• המשכיר חשוף לתביעות, קנסות וצווי הסרה מצד ועד הבית והרשויות.
• תיעוד מקיף ופנייה לגורמים הרלוונטיים הם קריטיים להליך המשפטי.

מדוע התקנת מצלמות פרטיות לרכוש המשותף היא בעייתית?

מעבר לפגיעה בתחושת הפרטיות, ישנן מספר סיבות מהותיות לבעייתיות של התקנה כזו:

• הפרת חוק הגנת הפרטיות: צילום אדם במרחב ציבורי (הרכוש המשותף) ללא הסכמתו ופרסום תצלומו, עלול להוות פגיעה בפרטיות כהגדרתה בחוק הגנת הפרטיות, תשמ"א-1981. ובמיוחד אם המצלמה מכוונת אל דירה פרטית. (בדומה לפינוי שוכר אשר מתקין מצלמות אבטחה או מכשירי האזנה במושכר או ברכוש המשותף ללא הסכמת המשכיר או השכנים).
• פגיעה ברכוש המשותף: עצם ההתקנה של המצלמה על קיר חיצוני, מעקה, או כל חלק אחר ברכוש המשותף, מהווה שינוי ברכוש המשותף ללא הסכמה. (בדומה לפינוי שוכר המשתלט על שטחים משותפים או חניות בבניין).
• יצירת אווירה עכורה: נוכחות מתמדת של מצלמות פרטיות מכוונות אל שטחי ציבור או אל דירות שכנים, יוצרת תחושה של חוסר אמון, חשדנות ופוגעת במרקם היחסים העדין בבניין.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר מתקין מצלמות אבטחה פרטיות המכוונות לרכוש המשותף או לדירות שכנים, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף מחייבים את השוכר לציית לכללי הבית המשותף, לשמור על יחסי שכנות טובים, ולהימנע מביצוע שינויים ברכוש המשותף ללא הסכמה. התקנת מצלמות באופן כזה מהווה הפרה חמורה של חובות אלו, המצדיקה ביטול ההסכם ודרישה לפינוי. פעולה כזו מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות.

• פגיעה בפרטיות (חוק הגנת הפרטיות): צילום מתמשך ושיטתי של אנשים במרחב הציבורי, או גרוע מכך, של חלונות ופתחי דירות פרטיות, מהווה פגיעה בפרטיות. פגיעה כזו מקנה עילת תביעה אזרחית (ואף פלילית, במקרים מסוימים) נגד השוכר, ואף נגד המשכיר כבעל הנכס.

• גרימת מטרד (פקודת הנזיקין): תחושת הניטור והפגיעה בתחושת הביטחון, וכן עצם הפגיעה האסתטית ברכוש המשותף, מהווים מטרד לדיירי הבניין. מטרדים אלו יכולים להיחשב כמטרדי שכנים קשים וקבועים, המהווים עילה לפינוי על פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש].

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המקים מצלמות אבטחה באופן פוגעני דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההתקנה: יש לאסוף ראיות חזקות – צילומים (תמונות, סרטונים) של המצלמות, מיקומן, כיוונן (האם הן מכוונות לרכוש המשותף/דירות שכנים), תאריכים ושעות. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי ההסכם ותקנון הבית המשותף, ובמיוחד את סעיפי חוק הגנת הפרטיות שהופרו, ודורש את הסרת המצלמות והשבת המצב לקדמותו לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וסביר לפעול (למשל, 3-7 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. ועד הבית יכול לשלוח מכתבי התראה משלו, ובמידת הצורך, לפנות לרשויות אכיפת החוק (משטרה), או הרשות להגנת הפרטיות, במקרה של פגיעה ממשית בפרטיות. דו"חות או צווי הסרה מצד הרשויות יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ו/או צו סילוק/מניעה: אם השוכר אינו פועל להסרת המצלמות ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות, הפגיעה בפרטיות ועילות המטרד. המשכיר יכול לדרוש צו סילוק יד/מניעה של המצלמות ופיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, תביעות נגדיות) וכן הוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות

האם המשכיר אחראי למצלמות של השוכר? כן. כבעל הדירה, המשכיר נושא באחריות למעשי שוכריו. ועד הבית, שכנים והרשות להגנת הפרטיות יכולים לדרוש מהמשכיר לפעול כנגד השוכר, ובמידת הצורך לתבוע את המשכיר עצמו בגין הפגיעה בפרטיות או המטרד.

האם מותר להתקין מצלמות המכוונות לרכוש פרטי של השוכר? כן, בתוך שטח המושכר השייך לשוכר, מותר לו באופן עקרוני להתקין מצלמות לצרכיו הפרטיים, כל עוד אין פגיעה בפרטיות של יושבי הדירה (כגון שותפים לדירה). אולם, כשהמצלמה מכוונת אל מחוץ לדירה, המצב שונה.

מה קורה אם המצלמה תיעדה עבירה פלילית? גם אם המצלמה תיעדה עבירה פלילית, היא עצמה יכלה להיות מותקנת בניגוד לחוק הגנת הפרטיות. חשוב להתייעץ עם עו"ד לגבי קבילות הראיה וההשלכות המשפטיות.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המחייבים את השוכר לציית לתקנון הבית המשותף ולחוק הגנת הפרטיות, אוסרים על התקנת מצלמות אבטחה המכוונות אל הרכוש המשותף או אל דירות שכנים, ומגדירים את ההשלכות של הפרה, לרבות הזכות לפינוי.