פינוי שוכר עקב אי-תחזוקה נאותה של המרפסת, חצר או גינה הצמודה למושכר, הגורמת למפגע חזותי, משיכת מזיקים או סכנת שריפה: היבטים משפטיים למשכיר

על השוכר חלה חובה בסיסית לשמור על תקינותו, ניקיונו ומראהו של המושכר, כולל אזורים פרטיים חיצוניים הצמודים אליו כמו מרפסת, חצר או גינה. אי-תחזוקה נאותה של אזורים אלו, מעבר לפגיעה האסתטית, עלולה להוביל לשורה של מפגעים: הצטברות פסולת, צמיחת עשבים שוטים פראיים, מים עומדים, משיכת מזיקים (יתושים, מכרסמים, חרקים) ואף סכנת שריפה (במקרה של הצטברות חומרים דליקים). מפגעים אלו פוגעים באיכות החיים של השכנים, בבריאותם, בנראות הכללית של הבניין וברכוש המשותף. המשכיר, כבעל הנכס, חשוף לתלונות קשות מצד שכנים ולוועד הבית, ואף לדרישות וקנסות מצד הרשויות המקומיות. מאמר זה יפרט את העילות המשפטיות העומדות למשכיר במצב זה ויציג את דרכי הפעולה האפשריות לפינוי השוכר.

נקודות עיקריות:

• אי-תחזוקה נאותה של שטחים חיצוניים פרטיים מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.
• מצב זה גורם למפגע חזותי, משיכת מזיקים, סיכוני בריאות ותברואה ואף סכנת שריפה.
• המשכיר חשוף לקנסות, צווי ניקיון/הסרה ותביעות מצד שכנים ורשויות.
• תיעוד מקיף (צילומים, עדויות) ופעולה משפטית מהירה הם קריטיים להליך הפינוי.

אילו סוגי אי-תחזוקה עלולים להוות עילה לפינוי?

מדובר בכל הזנחה של שטחים חיצוניים צמודים למושכר, החורגת מבלאי סביר וגורמת למפגע. לדוגמה:

• הצטברות פסולת/גרוטאות: השארת פסולת, אשפה, גרוטאות או חפצים מיותרים אחרים על המרפסת, בחצר או בגינה, באופן שמכער את חזות הבניין ועלול למשוך מזיקים. (בדומה לפינוי שוכר עקב מטרדי שכנים קשים וקבועים).
• צמיחת עשבים/צמחייה פראית: הזנחה מוחלטת של הגינה או החצר הצמודה, המובילה לצמיחת עשבים שוטים פראית, המהווה מטרד אסתטי ועלולה למשוך מזיקים. (בדומה לפינוי שוכר המזניח ניקיון והיגיינה במושכר וגורם למפגעי תברואה ומזיקים).
• מפגעי מים/ביוב: אי-טיפול במערכות ניקוז במרפסת או בחצר, המוביל למים עומדים, רטיבות, או נזילות העלולות לגרום לריחות רעים, משיכת יתושים ונזקים.
• חומרים דליקים: אחסון חומרים דליקים או מסוכנים במרפסת/חצר, היוצרים סכנת שריפה ממשית לכלל הבניין.

עילות משפטיות לפינוי שוכר

כאשר שוכר אינו מתחזק כראוי את המרפסת, חצר או גינה הצמודה למושכר, למשכיר עומדות מספר עילות משפטיות לפינויו:

• הפרה יסודית של הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף: הסכמי שכירות ותקנון הבית המשותף כוללים בדרך כלל סעיפים המחייבים את השוכר לשמור על ניקיון וסדר המושכר, ובכלל זה שטחים חיצוניים הצמודים אליו. אי-עמידה בחובות אלו, במיוחד כאשר היא חוזרת ונשנית ויוצרת מפגע, מהווה הפרות חוזרות ונשנות של הסכם השכירות, ולעיתים אף הפרה יסודית, המקנה למשכיר זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פינוי מיידי של המושכר.

• גרימת מטרד (פקודת הנזיקין וחוק למניעת מפגעים): מפגע חזותי, ריחות רעים, מזיקים או סכנת שריפה הנובעים מהזנחת השוכר, מהווים מטרד חמור לדיירי הבניין והסביבה. מטרדים אלו מהווים עילה לפינוי על פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש] וחוק למניעת מפגעים.

• פגיעה בערך הנכס: הזנחה חמורה של שטחים חיצוניים צמודים למושכר פוגעת במראהו החיצוני של הבניין כולו, ועלולה להוריד את ערכו של הנכס.

הליכי פעולה מומלצים למשכיר

הטיפול בשוכר המזניח את השטחים החיצוניים דורש מהמשכיר פעולה יזומה, מבוקרת ומתועדת:

1. תיעוד מקיף של ההפרה: יש לאסוף ראיות חזקות – צילומים (תמונות, סרטונים) של המפגע, מיקומו, היקף ההזנחה, תאריכים ושעות. במקרים של מזיקים או סכנת שריפה, יש לערב מומחים (מדביר, כבאי) לצורך חוות דעת מקצועית. יש לתעד גם תלונות בכתב מועד הבית או מדיירים אחרים.
2. מכתב התראה רשמי: יש לשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי וחד-משמעי בדואר רשום (עם אישור מסירה) המפרט את ההפרות, מציין את סעיפי הסכם השכירות ותקנון הבית המשותף והחוק שהופרו, ודורש את הסרת המפגעים וניקיון השטחים לאלתר. במכתב יש להבהיר כי המשך ההפרעות יוביל לנקיטת הליכים משפטיים לפינוי ודרישת פיצויים. מומלץ לתת לשוכר פרק זמן קצר וברור לפעול (למשל, 3-7 ימים).
3. פנייה לועד הבית ולרשויות: יש לשתף פעולה באופן מלא עם ועד הבית. יש לפנות באופן מיידי לרשות המקומית (מחלקת תברואה, פיקוח סביבתי) לדיווח על מפגעים תברואתיים או סכנות. דו"חות, קנסות או צווי ניקיון/הסרה מצד הרשויות יחזקו מאוד את עמדת המשכיר.
4. הגשת תביעה לפינוי מושכר ותביעת נזקים: אם השוכר אינו פועל להסרת המפגעים ו/או ההפרות נמשכות למרות ההתראות, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום, ובמקביל תביעת נזקים נגד השוכר. התביעה תתבסס על ההפרות החוזיות, עילות הנזיקין והמטרד. המשכיר יכול לדרוש פיצויים בגין כל נזק שנגרם לו (כגון קנסות, עלויות ניקיון, הדברה, ירידת ערך, עלויות משפטיות) וכן הוצאות משפטיות.

שאלות נפוצות

האם השוכר אחראי על תחזוקת גינה או חצר פרטית הצמודה למושכר? כן. אם הגינה או החצר צמודה למושכר ומוגדרת כחלק בלעדי מהשכירות, האחריות לתחזוקתה (ניקיון, גינון בסיסי) חלה בדרך כלל על השוכר, אלא אם הוסכם אחרת מפורשות בהסכם השכירות. יש לציין זאת במפורש בחוזה.

האם המשכיר יכול לדרוש מהשוכר לשכור שירותי גינון? רק אם הדבר סוכם מפורשות בהסכם השכירות. אם לא סוכם, המשכיר יכול לדרוש מהשוכר לשמור על ניקיון וסדר, אך לא לחייב אותו בשירותים מקצועיים.

מה קורה אם ההזנחה גרמה למזיקים שנכנסו לדירות שכנים? השוכר יהיה אחראי לנזקים ולמטרד שנגרם לשכנים. המשכיר עלול להיתבע אף הוא, ויוכל לתבוע שיפוי מהשוכר.

כיצד למנוע מראש מצבים אלו? מומלץ לכלול בהסכם השכירות סעיפים מפורשים המטילים על השוכר את חובת תחזוקת השטחים החיצוניים הצמודים למושכר (מרפסת, חצר, גינה), לרבות שמירה על ניקיון, סדר, וטיפול בסיסי בצמחייה. יש להדגיש את ההשלכות החמורות של הפרה כזו, לרבות הזכות לפינוי וחיוב בפיצויים עבור נזקים, עלויות ניקיון והדברה.